En t\u00e9rminos reales, cuando queremos llevar a cabo ideas de desarrollo inmobiliario a la pr\u00e1ctica, invertir y desarrollar un terreno sin titularidad es una de las empresas m\u00e1s arriesgadas, aunque gratificantes, del sector inmobiliario comercial. El proceso de concesi\u00f3n de derechos<\/a>, en particular, est\u00e1 plagado de posibles contratiempos e incluso fracasos, al tiempo que es necesario gastar y arriesgar una cantidad significativa de fondos mucho antes de que puedan obtenerse ingresos. Por ello, los gestores urban\u00edsticos deben estar muy atentos para tratar de identificar, anticipar, comprender y planificar los numerosos y dispares problemas que pueden surgir a lo largo del proceso.<\/p>\n <\/p>\n <\/i>Si no estas familiarizado algunos de los conceptos aqu\u00ed expuestos, te invito a consultar nuestro glosario de t\u00e9rminos inmobiliarios: <\/em>Glosario en espa\u00f1ol<\/em><\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n <\/em><\/p>\n Aunque el proceso exacto var\u00eda en cada jurisdicci\u00f3n, el proceso t\u00edpico de autorizaci\u00f3n suele requerir que un promotor o desarrollador inmobiliario presente formalmente un programa propuesto, un paquete de dise\u00f1o conceptual<\/a> y varios estudios medioambientales y t\u00e9cnicos al departamento de planificaci\u00f3n local para que el proyecto pueda:<\/p>\n Suponiendo que el proyecto supere con \u00e9xito todos estos procesos, deber\u00e1 recibir la aprobaci\u00f3n final de las juntas, secretarias, curadur\u00edas urbanas o consejos municipales seg\u00fan sea el caso.<\/p>\n Las distintas jurisdicciones en todos los pa\u00edses tienen lineamientos respectivos y estos se hayan en constante adaptaci\u00f3n y cambio de acuerdo con los predios o terrenos disponibles en las distintas zonas de la naci\u00f3n.<\/p>\n Una de las principales responsabilidades del departamento de urbanismo es revisar los estudios t\u00e9cnicos y medioambientales espec\u00edficos de cada proyecto para comprender mejor las repercusiones en el medio ambiente y la poblaci\u00f3n locales. Estos estudios los realizan consultores y profesionales p\u00fablicos e independientes pagados por el promotor y analizan cuestiones como la calidad del aire, el acceso al agua, ubicaci\u00f3n, el transporte, el viento, la sombra y el ruido. Cualquiera de estos estudios puede descubrir problemas que podr\u00edan poner en peligro la viabilidad del proyecto o retrasar el proceso durante meses o incluso a\u00f1os para resolverlos.<\/p>\n Por ejemplo, un estudio del viento podr\u00eda descubrir la creaci\u00f3n de condiciones de viento peligrosas a ras de suelo. Aunque esto pueda parecer un problema trivial y f\u00e1cil de mitigar, al menos para el p\u00fablico en general, la situaci\u00f3n puede llegar a ser tan grave que genere necesidades de redise\u00f1ar por completo un edificio para resolver el peligro, lo que a\u00f1adir\u00e1 un coste y un tiempo considerables al proceso.<\/em><\/p>\n Un proyecto propuesto tambi\u00e9n tendr\u00e1 que pasar por otros organismos ajenos al departamento de urbanismo para obtener m\u00e1s aprobaciones. Los organismos que suelen requerir un proceso de revisi\u00f3n aparte son los proveedores locales de servicios p\u00fablicos, el departamento de bomberos, el departamento de parques y ocio, el proveedor local de transporte p\u00fablico y la alcald\u00eda.<\/p>\n Otros riesgos relacionados con el proceso que deben tenerse en cuenta son, entre otros, las posibles infracciones del c\u00f3digo y la zonificaci\u00f3n que se hayan pasado por alto durante el estudio de dise\u00f1o, la capacidad y experiencia del personal de planificaci\u00f3n y la legislaci\u00f3n que pueda afectar negativamente al proyecto y entrar en vigor durante el proceso.<\/p>\n En la mayor\u00eda de las jurisdicciones, el Consejo Municipal, Ayuntamiento o secretaria Distrital, tiene el voto final para aprobar un proyecto basado en la recomendaci\u00f3n del Departamento de Planificaci\u00f3n y las aportaciones de la comunidad local. Como entidades que son gestionadas por funcionarios electos, prestan mucha atenci\u00f3n a todo el entorno, y estas pueden incluir directamente en las opiniones sobre el proyecto. Si se considera que un proyecto afecta negativamente a la comunidad, pone en entredicho sus objetivos pol\u00edticos o no aporta suficientes beneficios p\u00fablicos, los supervisores podr\u00edan plantear problemas importantes, provocando retrasos, pidiendo que se modifique el dise\u00f1o o incluso rechazando de plano el proyecto.<\/p>\n Aunque puede ser inconscientemente, todos en un momento hemos sido testigos de los ejemplos del peor escenario posible, construcciones en \u201cabandono\u201d que al parecer llegaron a un impase en momentos cruciales de su desarrollo, dejando litigaciones o estudios pendientes, que pueden demorar muchos a\u00f1os.<\/p>\n Para poner un poco m\u00e1s en contexto, pongamos como ejemplo un caso limite se dio en estados unidos, para un promotor y propietario de terrenos que quieren vender se produjo en Seattle, donde se planeaba demoler un apreciado local de m\u00fasica para construir una torre residencial. La oposici\u00f3n creci\u00f3 con una petici\u00f3n que recibi\u00f3 casi 100.000 firmas y famosos iconos del rock de Seattle que publicaron anuncios en los medios de comunicaci\u00f3n locales para pedir a los pol\u00edticos locales que preservaran el teatro. A pesar de que el solar est\u00e1 zonificado para la construcci\u00f3n de rascacielos y de que la ciudad se enfrenta a una crisis inmobiliaria, el Ayuntamiento encontr\u00f3 la forma de detener temporalmente el proceso mientras busca la manera de impedir definitivamente la construcci\u00f3n. La situaci\u00f3n se ha vuelto extraordinariamente dif\u00edcil y a\u00fan se desconoce el destino final del proyecto.<\/p>\n NIMBYism (Not In My Back Yard, \u00abno en mi patio trasero\u00bb) es un t\u00e9rmino utilizado para designar a las personas que se oponen con vehemencia a cualquier nuevo desarrollo en sus barrios, pueblos o incluso ciudades. Desarrollar un proyecto en una comunidad fuertemente impactadas por este pensamiento puede crear enormes retrasos y dolores de cabeza, ya que los grupos activos y organizados de este tipo, utilizar\u00e1n todos los recursos disponibles para impedir o retrasar las aprobaciones.<\/p>\n Lo anterior no es, ni mucho menos, una descripci\u00f3n exhaustiva de los riesgos durante el proceso de autorizaci\u00f3n. Y, como puede imaginarse, no es raro que los proyectos se retrasen o descarrilen por completo a lo largo de este proceso.<\/p>\n Bas\u00e1ndome en las lecciones aprendidas en la experiencia de expertos en el sector, en A.CRE hemos recopilado algunos consejos y preguntas importantes que pueden (a) ayudarle a prepararse mejor para un proceso de concesi\u00f3n de derechos satisfactorio o (b) ayudarle a evaluar si un proyecto merece el riesgo, el tiempo y el dinero:<\/p>\n Si es posible, intente seleccionar grupos cualificados con gran experiencia local y gran reputaci\u00f3n entre los que deciden el destino del proyecto. M\u00e1s en unos casos que en otros, pero en general, el abogado especializado en ordenaci\u00f3n del territorio, los consultores medioambientales y el equipo de ingenieros deben ajustarse a esta descripci\u00f3n. Se trata de puestos de gran contacto con los funcionarios municipales, y el hecho de que ya est\u00e9n familiarizados con las personas adecuadas y el proceso deber\u00eda suponer una ventaja a lo largo del proceso de autorizaci\u00f3n.<\/p>\n Si dispone de los recursos necesarios, ser\u00eda preferible consultar a un abogado especializado en ordenaci\u00f3n del territorio y pedirle que elabore o revise este documento. Esto es importante porque, a menos que se haya urbanizado antes en ese municipio, a menudo puede haber procesos nuevos o desconocidos que no resulten evidentes si se investiga por cuenta propia. Por ejemplo, puede haber un requisito de aprobaci\u00f3n ambiental por parte de un organismo distinto del Departamento de Planificaci\u00f3n que no sea f\u00e1cilmente identificable. Llegar al final del proceso s\u00f3lo para descubrir que se requiere otro estudio que tarda cuatro meses en completarse es algo que podr\u00eda resultar extremadamente costoso. Adem\u00e1s, este ejercicio tambi\u00e9n puede ayudar a establecer plazos y expectativas, ya que se conocer\u00e1 el tiempo m\u00ednimo necesario para la tramitaci\u00f3n de los documentos y cu\u00e1ndo se celebran determinados calendarios de audiencias a lo largo del a\u00f1o.<\/p>\n Estos costes suelen obtenerse del departamento de urbanismo local y pueden oscilar entre miles y cientos de miles de d\u00f3lares. Una vez m\u00e1s, consultar con un abogado local especializado en uso del suelo puede agilizar este proceso y ayudarle a evitar sorpresas.<\/p>\n \u00bfSon estas particularidades deseadas retos menores o mayores para el proceso de concesi\u00f3n de derechos de construcci\u00f3n y cu\u00e1l es el camino para obtener la aprobaci\u00f3n de estas excepciones?<\/em><\/p>\n A medida que desarrolle el programa y el dise\u00f1o conceptual, usted, el equipo de arquitectura e ingenier\u00eda y su abogado especializado en uso del suelo empezar\u00e1n a identificar las \u00e1reas del programa o del dise\u00f1o que requerir\u00edan una excepci\u00f3n o adaptaciones a reglas prestablecidas. Su abogado deber\u00eda poder darle su opini\u00f3n sobre la estrategia propuesta y el riesgo de las excepciones solicitadas. Las excepciones que se pasen por alto deber\u00e1n ser detectadas m\u00e1s adelante por el departamento de urbanismo. Intente ser lo m\u00e1s minucioso posible en su revisi\u00f3n para evitar noticias no deseadas en una fase tard\u00eda del proceso por parte de los planificadores sobre la necesidad de una excepci\u00f3n importante adicional.<\/p>\n \u00bfExiste un plan general\/plan de distrito\/otro plan? Revise todos estos documentos en busca de metas y objetivos importantes y aseg\u00farese de que el proyecto los cumple o los supera si es posible.<\/p>\n Es convencional contar con reportes anuales por parte de los catastros regionales, nacionales u organismos administrativos representantes de los sectores de construcci\u00f3n del pa\u00eds. En A.CRE lo animamos a ser participe de los diferentes eventos que ofrezca el sector o gremios para siempre estar al d\u00eda con respecto a nuevas iniciativas, tecnolog\u00edas y regulaciones.<\/p>\n Identifique y familiar\u00edcese con estas personas y vea c\u00f3mo podr\u00eda trabajar con ellas o buscar su apoyo para el proyecto. Dedica alg\u00fan tiempo a elaborar estrategias sobre c\u00f3mo y cu\u00e1ndo es el mejor momento para llegar a ellos, si es que lo es, y cu\u00e1l es el mensaje que quieres transmitir.<\/p>\n Por ejemplo, si su proyecto propone grandes beneficios para la comunidad, puede programar primero una presentaci\u00f3n ante un grupo destacado de la comunidad local para dar una visi\u00f3n general del proyecto y destacar los beneficios que se proponen. Si la reuni\u00f3n transcurre seg\u00fan lo previsto, un valioso paso siguiente podr\u00eda ser concertar una cita con los funcionarios municipales pertinentes para presentarles el proyecto en ese momento y transmitirles las opiniones recibidas del grupo comunitario.<\/p>\n Cuanto m\u00e1s cerca del lugar del proyecto, mejor. A\u00fan mejor ser\u00eda establecer contactos con estos promotores para conocer los retos a los que se enfrentaron.<\/p>\n Abordar y comprender este proceso es fundamental para ayudar a analizar y sensibilizar sobre los distintos escenarios que podr\u00edan darse durante la concesi\u00f3n de derechos de construcci\u00f3n. En la mayor\u00eda de los casos, la superaci\u00f3n con \u00e9xito de este proceso y la obtenci\u00f3n de los derechos deber\u00edan aumentar sustancialmente el valor del terreno sin realizar ni una sola mejora f\u00edsica. Una vez eliminados los riesgos y el tiempo asociados al proceso de concesi\u00f3n de derechos, el terreno est\u00e1 listo para que comience el proyecto.<\/p>\n Para seguir ampliando sus conocimientos sobre los procesos de concesi\u00f3n de derechos y otros conceptos inmobiliarios comerciales, eche un vistazo a nuestro Asistente de IA de A.CRE<\/a>. Esta herramienta utiliza IA para proporcionar orientaci\u00f3n personalizada, responder a sus preguntas sobre CRE y ayudarle con modelos y an\u00e1lisis financieros.<\/p>\n Una vez ha obtenido permisos de construcci\u00f3n para su siguiente proyecto y esta listo para dar el pr\u00f3ximo paso, tenemos disponible para usted una variedad de recursos que lo ayudaran a gestionar con \u00e9xito su pr\u00f3ximo prop\u00f3sito:<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/El-proceso-de-concesion-de-derechos-en-construccion-1-1210x423.jpg\")
<\/p>\nDerechos de construcci\u00f3n sobre terrenos: Un Panorama general<\/strong><\/h2>\n
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![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/El-proceso-de-concesion-de-derechos-en-construccion-2-1210x423.jpg\")
<\/p>\nRiesgos y desaf\u00edos de los derechos de construcci\u00f3n: Proceso, pol\u00edtica y negacionismo<\/strong><\/h2>\n
Riesgos asociados del proceso concesi\u00f3n de derechos de construcci\u00f3n <\/strong><\/h3>\n
Riesgos pol\u00edticos y oposiciones de la comunidad<\/strong><\/h3>\n
![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/El-proceso-de-concesion-de-derechos-en-construccion-3-1210x423.jpg\")
<\/p>\nEvaluar y mitigar los riesgos en la concesi\u00f3n de derechos de construcci\u00f3n <\/strong><\/h2>\n
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![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/11\/El-proceso-de-concesion-de-derechos-en-construccion-4-1210x423.jpg\")
<\/p>\nConclusiones <\/strong><\/h2>\n
Recursos adicionales \u00a0<\/strong><\/h2>\n