Si te interesa aprender sobre m\u00e9todos innovadores, te invito a leer mi art\u00edculo\u00a0Innovaci\u00f3n en Bienes Ra\u00edces: Explorando la Tokenizaci\u00f3n en el Sector Inmobiliario Comercial<\/a>, donde analizo c\u00f3mo el proceso de tokenizaci\u00f3n abre nuevas oportunidades para financiar proyectos inmobiliarios.<\/i><\/em><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n <\/em><\/p>\n Los prestamistas de bienes inmuebles comerciales suelen hacer el c\u00e1lculo de intereses hipotecarios de tres formas: 30\/360, Actual\/365 (tambi\u00e9n conocido como 365\/365) y Actual\/360 (tambi\u00e9n conocido como 365\/360). Los profesionales inmobiliarios deben conocer estos m\u00e9todos si quieren entender el tipo de inter\u00e9s real, as\u00ed como la cantidad total de intereses que se pagan durante el plazo de un pr\u00e9stamo.<\/p>\n En este post repasaremos c\u00f3mo se realizan habitualmente estos c\u00e1lculos.<\/p>\n <\/p>\n En esta entrega, profundizamos en los c\u00e1lculos de intereses. Sin embargo, si deseas aprender m\u00e1s sobre algunos m\u00e9todos para calcular el importe de los pr\u00e9stamos, te invito a leer nuestro art\u00edculo:\u00a0C\u00f3mo Utilizar el Rendimiento de la Deuda y el \u00cdndice de Cobertura del Servicio de la Deuda para Calcular el Importe de un Pr\u00e9stamo<\/a>.<\/i><\/em><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n Si tres prestamistas diferentes ofrecen pr\u00e9stamos id\u00e9nticos con importes y tipos de inter\u00e9s id\u00e9nticos, pero cada prestamista utiliza uno de los tres c\u00e1lculos de intereses, un prestatario pagar\u00e1 el menor inter\u00e9s con c\u00e1lculos sobre 30\/360 y el mayor con c\u00e1lculos sobre Actual\/360.<\/p>\n Como muestra la tabla, el prestamista A tiene las condiciones m\u00e1s favorables para un prestatario y el prestamista C, las menos favorables. En la siguiente secci\u00f3n se explican estos c\u00e1lculos utilizando nuestro ejemplo anterior.<\/p>\n 30\/360 se calcula tomando el tipo de inter\u00e9s anual propuesto en el pr\u00e9stamo (4%) y dividi\u00e9ndolo por 360 para obtener el tipo de inter\u00e9s diario (4%\/360 = 0,0111%). A continuaci\u00f3n, se toma el tipo de inter\u00e9s diario y se multiplica por 30 para obtener el tipo de inter\u00e9s mensual (0,333%). Este c\u00e1lculo de pr\u00e9stamo supone que hay 360 d\u00edas al a\u00f1o y 30 d\u00edas en cada mes. Este m\u00e9todo de c\u00e1lculo de intereses arroja un tipo de inter\u00e9s real del 4%.<\/p>\n Otra forma de verlo es simplemente tomar el tipo de inter\u00e9s del 4% y multiplicarlo por (30\/360). 30\/360 se reduce a 1\/12, por lo que en realidad s\u00f3lo tenemos que dividir el 4% entre 12.<\/p>\n Actual\/365 se calcula dividiendo el tipo de inter\u00e9s anual por 365 y multiplicando ese n\u00famero por el n\u00famero de d\u00edas del mes en curso. Por ejemplo, si estamos en el mes de febrero, tomar\u00edamos el tipo de inter\u00e9s del 4% y lo dividir\u00edamos por 365 para obtener el 0,0110%, luego lo multiplicar\u00edamos por 28 (29 en un a\u00f1o bisiesto, de ah\u00ed que la palabra real y el n\u00famero 365 sean intercambiables en el nombre) para obtener el 0,307% (0,318% en un a\u00f1o bisiesto).<\/p>\n Tenga en cuenta que, aunque dividir el tipo de inter\u00e9s anual por 365 da como resultado un tipo de inter\u00e9s diario menor, el hecho de que multipliquemos por los d\u00edas reales de cada mes, en lugar de por 30, en \u00faltima instancia da como resultado una cantidad total de intereses pagados ligeramente mayor en comparaci\u00f3n con el m\u00e9todo 30\/360 debido al d\u00eda adicional en un a\u00f1o bisiesto.<\/p>\n Este m\u00e9todo ha sido algo controversial dentro de los Estados Unidos, y hasta llego a exponerse en casos en cortes penales, porque los prestatarios lo consideraban enga\u00f1oso y les ocultaba el coste real del pr\u00e9stamo. Sin embargo, los prestamistas se impusieron por el hecho de que se informaba plenamente de c\u00f3mo se calculaban los intereses. Por tanto, Actual\/360 es un m\u00e9todo de c\u00e1lculo de intereses que ha llegado y posicionado como los otros.<\/p>\n Cuando se utiliza el m\u00e9todo Actual\/360, el tipo de inter\u00e9s anual se divide por 360 para obtener el tipo de inter\u00e9s diario y luego se multiplica por los d\u00edas del mes. Esto genera un importe mayor en d\u00f3lares en pagos de intereses, ya que dividir el tipo anual entre 360 genera un tipo diario mayor que dividirlo entre 365. As\u00ed pues, en esencia, el tipo de inter\u00e9s anual se divide entre 360 para obtener el tipo de inter\u00e9s diario.<\/p>\n Por lo tanto, el tipo de inter\u00e9s anual se divide por 360 (mayor que dividirlo por 365) y luego se multiplica por 365 o 366 en un a\u00f1o bisiesto. En la tabla siguiente se muestran los resultados con los diferentes m\u00e9todos de c\u00e1lculo nuevamente:<\/p>\n Al final de esta entrega puede ver el video explicativo de como construyo las formulas para llegar a estos resultados en la tabla 1.<\/em><\/p>\n Nota:<\/strong> Consulte siempre la documentaci\u00f3n del pr\u00e9stamo y la metodolog\u00eda expl\u00edcita de c\u00e1lculo de los intereses. La terminolog\u00eda utilizada puede significar cosas ligeramente diferentes para cada persona, pero la documentaci\u00f3n siempre ser\u00e1 expl\u00edcita en cuanto a c\u00f3mo se calcular\u00e1n los intereses.<\/em><\/p>\n En la regi\u00f3n de Latinoam\u00e9rica y el Caribe, los prestamistas a menudo enfrentan condiciones econ\u00f3micas altamente vol\u00e1tiles que influyen directamente en los c\u00e1lculos de las tasas de inter\u00e9s de los pr\u00e9stamos comerciales. Dos de los factores m\u00e1s determinantes son la inflaci\u00f3n y los ciclos econ\u00f3micos, que impactan tanto a los inversores como a los prestatarios.<\/p>\n La inflaci\u00f3n sostenida en muchos pa\u00edses de la regi\u00f3n eleva el costo del dinero. Cuando el nivel de inflaci\u00f3n se dispara, los prestamistas incrementan las tasas de inter\u00e9s para proteger el valor real de los pr\u00e9stamos, anticip\u00e1ndose a la devaluaci\u00f3n de la moneda. En escenarios de alta inflaci\u00f3n, como los que resultan del aumento del gasto p\u00fablico descontrolado, los prestamistas deben mitigar el riesgo de una mayor presi\u00f3n sobre el tipo de cambio, lo que genera un c\u00edrculo vicioso que afecta tanto a la oferta como a la demanda de financiamiento.<\/p>\n Nota: <\/em><\/strong>Los datos mostrados fueron extra\u00eddos de la base de datos del <\/em>banco mundial<\/em><\/a>, expresados como cambios interanuales. \u00a0Se entiende como tasa de inter\u00e9s activa como la que cobran los bancos por los pr\u00e9stamos a clientes de primera l\u00ednea. La fuente de los datos proviene del Fondo Monetario Internacional, Estad\u00edsticas financieras internacionales y archivos de datos. Para los casos en que la grafica toca el eje horizontal (eje x) se entiende que no se tienen datos para el periodo en cuesti\u00f3n, en ning\u00fan momento el valor del periodo es 0%. <\/em><\/p>\n Para obtener una visi\u00f3n mas clara de algunos de los pa\u00edses listados, puede acceder al archivo descargable al final de esta entrega. <\/em><\/p>\n Las econom\u00edas inestables, se caracterizan por ciclos de una fuerte devaluaci\u00f3n de la moneda, lo que a menudo viene con una respuesta que intensifica estos efectos por parte de los gobiernos y bancos centrales, los controles cambiarios e imprenta de dinero, creando todo un panorama de incertidumbre financiera y aumentando el riesgo pa\u00eds para cualquier empresa operando en sus fronteras.<\/p>\n Uno de los efectos m\u00e1s inmediatos es la fuga de capitales. Los ciudadanos del pa\u00eds comienzan a abandonar la moneda local, prefiriendo resguardar sus ahorros en divisas extranjeras, como el d\u00f3lar o el euro. Esto reduce los niveles de ahorro en la econom\u00eda nacional, y con la moneda local se establece un patr\u00f3n de consumo que eleva los precios, generando m\u00e1s inflaci\u00f3n y devaluando a\u00fan m\u00e1s la moneda. Esto, a su vez, lleva a los bancos centrales a inyectar m\u00e1s ‘liquidez’ en el mercado.<\/p>\n Estos factores, junto con pol\u00edticas econ\u00f3micas inconsistentes, hacen que los ciclos de recesi\u00f3n y expansi\u00f3n sean menos predecibles y m\u00e1s pronunciados. En conclusi\u00f3n, los prestamistas ajustan las tasas de inter\u00e9s no solo para reflejar el riesgo de estos ciclos, sino tambi\u00e9n para cubrirse ante la posibilidad de restricciones cambiarias y p\u00e9rdida de valor de los pagos en moneda local.<\/p>\n Al evaluar el otorgamiento de un pr\u00e9stamo, los prestamistas no solo consideran el tipo de inter\u00e9s y el perfil del prestatario, sino que se apoyan en una serie de m\u00e9tricas financieras que les permiten dimensionar el riesgo, definir el monto prestable y estructurar condiciones viables. Dos de las m\u00e9tricas m\u00e1s utilizadas son el Debt Yield y el \u00cdndice de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR).<\/p>\n El Debt Yield o rendimiento de la deuda representa el rendimiento que el prestamista obtendr\u00eda sobre el monto del pr\u00e9stamo si tuviera que ejecutar la propiedad y operar el activo. Se calcula dividiendo el ingreso neto operativo (NOI) estabilizado entre el monto del pr\u00e9stamo. Por su independencia respecto a las tasas de inter\u00e9s y los plazos, esta m\u00e9trica ofrece una medida de seguridad m\u00e1s objetiva, frecuentemente utilizada por prestamistas institucionales para establecer l\u00edmites de exposici\u00f3n.<\/p>\n Por otro lado, el\u00a0DSCR\u00a0(\u00cdndice de cobertura del servicio de deuda) eval\u00faa la capacidad del activo para cubrir sus pagos de deuda. Se calcula dividiendo el NOI entre el servicio anual de deuda. Un DSCR de 1.20, por ejemplo, implica que la propiedad genera un 20\u202f% m\u00e1s de lo necesario para cubrir sus pagos. Esta m\u00e9trica es especialmente \u00fatil para calcular el pr\u00e9stamo m\u00e1ximo posible a partir del flujo de caja disponible, considerando las condiciones de financiamiento (tasa, plazo, amortizaci\u00f3n).<\/p>\n En A.CRE, hemos desarrollado una serie de recursos que permiten al usuario aplicar estas m\u00e9tricas de forma pr\u00e1ctica y din\u00e1mica. Nuestra\u00a0herramienta de calendario de pagos y seguimiento del saldo<\/a>\u00a0permite proyectar el desempe\u00f1o del pr\u00e9stamo mes a mes, diferenciando entre intereses y amortizaci\u00f3n de principal, bajo el m\u00e9todo 30\/360.<\/p>\n Asimismo, el\u00a0tutorial para crear tablas din\u00e1micas de amortizaci\u00f3n<\/a>\u00a0facilita la construcci\u00f3n de modelos en Excel que descomponen flujos de caja, revelan el APR y permiten ajustar escenarios para observar el impacto sobre el rendimiento efectivo del prestamista.<\/p>\n Para quienes buscan simular estructuras m\u00e1s complejas, como pr\u00e9stamos con tasas variables, periodos solo-intereses o cambios en el calendario de pagos, el m\u00f3dulo avanzado para el c\u00e1lculo de amortizaci\u00f3n<\/a>\u00a0ofrece una soluci\u00f3n flexible que incluye c\u00e1lculos de duraci\u00f3n, vida media del pr\u00e9stamo y tasas efectivas, todo en una sola plantilla.<\/p>\n Estas herramientas, combinadas con una comprensi\u00f3n s\u00f3lida de las m\u00e9tricas clave, permiten no solo estructurar pr\u00e9stamos m\u00e1s robustos, sino tambi\u00e9n tomar decisiones de inversi\u00f3n y financiamiento fundamentadas en an\u00e1lisis t\u00e9cnico y visi\u00f3n realista del comportamiento del flujo de caja en el tiempo.<\/p>\n En el siguiente video, explico de manera sencilla como aplicar estas metodolog\u00edas en Microsoft Excel, puedes descargar el archivo adjunto para construir las f\u00f3rmulas t\u00fa mismo siguiendo el video tutorial.<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/Imagen1-1210x423.jpg\")
<\/p>\n3 Diferentes Formas De Como Los Prestamistas Hacen el\u00a0<\/strong>C\u00e1lculo de Intereses Hipotecarios<\/h2>\n
\n
El Proceso de C\u00e1lculo de Intereses Hipotecarios por Parte de los Prestamistas<\/h2>\n
![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/Imagen2-4.png\")
<\/p>\nC\u00f3mo Calculan Los Prestamistas El Inter\u00e9s De Los Pr\u00e9stamos 30\/360<\/strong><\/h2>\n
C\u00f3mo Calculan Los Prestamistas El Inter\u00e9s De Los Pr\u00e9stamos Actual\/365<\/strong><\/h2>\n
C\u00f3mo Calculan Los Prestamistas El Inter\u00e9s De Los Pr\u00e9stamos Actual\/360<\/strong><\/h2>\n
<\/p>\nCaso de estudio de Latino Am\u00e9rica y el Caribe: Principales factores que influyen en los c\u00e1lculos de las tasas de inter\u00e9s.<\/strong><\/h2>\n
Inflaci\u00f3n<\/strong><\/h3>\n
![\"c\u00e1lculo](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/Imagen4.png\")
![\"c\u00e1lculo](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/Imagen5.png\")
<\/p>\nCiclos Econ\u00f3micos<\/strong><\/h3>\n
![\"c\u00e1lculo](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/09\/Imagen6.png\")
<\/p>\nM\u00e9tricas clave en la estructuraci\u00f3n de pr\u00e9stamos<\/b><\/h2>\n
Video Explicativo: C\u00f3mo Calculan Los Prestamistas El Inter\u00e9s De Los Pr\u00e9stamos De Bienes Ra\u00edces Comerciales <\/strong><\/h2>\n