{"id":906825,"date":"2024-07-09T08:00:48","date_gmt":"2024-07-09T14:00:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/?p=906825"},"modified":"2025-04-15T15:51:14","modified_gmt":"2025-04-15T21:51:14","slug":"guia-para-evaluar-el-credito-en-la-suscripcion-de-propiedades-con-inquilinos-privados","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/guia-para-evaluar-el-credito-en-la-suscripcion-de-propiedades-con-inquilinos-privados\/","title":{"rendered":"Gu\u00eda para Evaluar el Cr\u00e9dito en la Suscripci\u00f3n de Propiedades con Inquilinos Privados"},"content":{"rendered":"<p>Recientemente, un miembro de nuestro programa -Acelerador- nos plante\u00f3 una pregunta sobre c\u00f3mo determinar con precisi\u00f3n una calificaci\u00f3n crediticia y una tasa de descuento de <em>ingresos especulativos<\/em> para un inquilino privado en un acuerdo de <a href=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/modelo-de-valoracion-de-propiedades-con-arrendatario-unico\/\">arrendamiento triple neto con un \u00fanico inquilino<\/a>. Aunque la situaci\u00f3n se refer\u00eda espec\u00edficamente a un inquilino de un consultorio m\u00e9dico, la aplicaci\u00f3n podr\u00eda aplicarse f\u00e1cilmente para hacer un an\u00e1lisis concreto tomando en consideraci\u00f3n varios tipos de inquilinos.<\/p>\n<p>En resumen, cuando tenemos un inquilino que tiene varios a\u00f1os ocupando nuestro local comercial, terreno o edificio, \u00bfc\u00f3mo podemos evaluar el perfil de riesgo en estas situaciones? Las empresas p\u00fablicas tienen unas finanzas transparentes, con calificaciones crediticias p\u00fablicas f\u00e1cilmente disponibles de las principales agencias. Calibrar el riesgo de una empresa y\/o inquilino privado puede ser un poco m\u00e1s complicado. As\u00ed que, en aras de ayudar a establecer una manera adecuada de evaluar dichos escenarios, creamos esta entrega que busca responder a dos preguntas:<\/p>\n<ul>\n<li>\u00bfC\u00f3mo se puede suscribir el cr\u00e9dito de una empresa privada o de un particular?<\/li>\n<li>\u00bfCu\u00e1l ser\u00eda una tasa de descuento razonable para descontar los flujos de caja?<\/li>\n<\/ul>\n<p><em><\/p>\n<div class=\"wpcmsdev-box\">\n<div class=\"box-content\">\n<p>Esta entrega est\u00e1 basada en el an\u00e1lisis realizado por Spencer Burton: <a href=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/underwriting-tenant-private-credit-rating\/\" rel=\"\">Underwriting a Tenant with Private Credit (Updated June 2024)<\/a>.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<p><\/em><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-906847 size-entry_without_sidebar\" src=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-1-1210x423.jpg\" alt=\"tasa de descuento\" width=\"1210\" height=\"423\" \/><\/p>\n<h2>\u00bfCu\u00e1ndo es Necesario una Evaluaci\u00f3n del Cr\u00e9dito Privado de Inquilinos en Bienes Ra\u00edces Comerciales?<\/h2>\n<p>Esta pregunta surgi\u00f3 en relaci\u00f3n con el uso de nuestro <a href=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/modelo-de-valoracion-de-propiedades-con-arrendatario-unico\/\" rel=\"\">Modelo de Valoraci\u00f3n de Arrendamiento Neto de un Solo Inquilino.<\/a> Este modelo requiere que se introduzcan dos tipos de tasas de descuento diferentes: un tipo de tasa de descuento crediticio y un tipo de tasa de descuento especulativo.<\/p>\n<p>La tasa de descuento crediticio se refiere a la tasa a la que se descuentan los flujos de caja crediticios (es decir, los flujos de caja del contrato vigente vinculados al arrendamiento existente) en el c\u00e1lculo del valor actual. El tipo de descuento especulativo se refiere al tipo al que se descuentan los flujos de caja especulativos (es decir, los flujos de caja futuros NO vinculados a un contrato de arrendamiento existente) en el c\u00e1lculo del valor actual. La suma de los flujos de caja descontados para los dos tipos de flujos (especulativos y crediticios) es el valor te\u00f3rico de la propiedad.<\/p>\n<p>En el \u00e1mbito de bienes ra\u00edces comerciales, evaluar el cr\u00e9dito de inquilinos privados es un desaf\u00edo debido a la falta de informaci\u00f3n financiera p\u00fablica. Con este art\u00edculo, buscamos proporcionar una metodolog\u00eda para evaluar el riesgo crediticio y determinar una tasa de descuento adecuada para inquilinos privados, utilizando un modelo de flujo de caja descontado (DCF).<\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px;\"><em>\u00bfEs usted miembro del Acelerador? Obtenga m\u00e1s informaci\u00f3n sobre el uso del m\u00e9todo de flujo de caja descontado para la valoraci\u00f3n de bienes inmuebles en el plan de estudios b\u00e1sico del Acelerador. \u00bfA\u00fan no es miembro del Acelerador? Considere la posibilidad de unirse a nuestro completo <a href=\"https:\/\/adventuresincre.shop\/accelerator\/\">programa de formaci\u00f3n en modelizaci\u00f3n financiera inmobiliaria<\/a> disponible y lleve sus habilidades al siguiente nivel.<\/em><\/p>\n<h2>1. Crear una Calificaci\u00f3n de Cr\u00e9dito Privado<\/h2>\n<p>En cuanto a la primera pregunta, el cr\u00e9dito privado (es decir, el tipo de actualizaci\u00f3n de los ingresos crediticios de entidades privadas o particulares) es dif\u00edcil de suscribir. Esto se debe a que no hay dos empresas privadas (o particulares) iguales. Realmente depende de la solvencia de la empresa y\/o del particular que garantiza personalmente el arrendamiento.<\/p>\n<p>La calificaci\u00f3n crediticia de una empresa privada o individuo depende de su solvencia. Por ejemplo, una garant\u00eda de un individuo altamente solvente, como Bill Gates, recibir\u00eda una calificaci\u00f3n AAA y una tasa de descuento baja. En contraste, una empresa al borde de la quiebra tendr\u00eda una calificaci\u00f3n baja y una tasa de descuento alta.<\/p>\n<p>Una forma de resolver este problema es hacer su mejor estimaci\u00f3n de la probabilidad de impago en los pr\u00f3ximos diez a\u00f1os. Se trata de una estimaci\u00f3n aproximada, por supuesto, pero deber\u00eda ayudarle a llegar a un equivalente de calificaci\u00f3n crediticia relativamente adecuado. Una vez que haya hecho esa suposici\u00f3n, puede comparar esa probabilidad con las <a href=\"https:\/\/www.spglobal.com\/ratings\/en\/research\/articles\/240328-default-transition-and-recovery-2023-annual-global-corporate-default-and-rating-transition-study-13047827\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">tasas de impago acumuladas por las empresas calificadas por Standard &amp; Poor&#8217;s<\/a> en los \u00faltimos treinta a\u00f1os (v\u00e9ase la imagen abajo) para obtener su propia calificaci\u00f3n crediticia privada.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-906849 aligncenter\" src=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-2.png\" alt=\"\" width=\"586\" height=\"768\" srcset=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-2.png 586w, https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-2-229x300.png 229w, https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-2-538x705.png 538w, https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-2-450x590.png 450w\" sizes=\"(max-width: 586px) 100vw, 586px\" \/><\/p>\n<h2>2. Estimar una Tasa de Descuento Equivalente a Bonos<\/h2>\n<p>Una vez obtenida la calificaci\u00f3n crediticia privada, se calcula el rendimiento de los bonos del cr\u00e9dito p\u00fablico equivalente y se le a\u00f1ade una prima de riesgo inmobiliario y de iliquidez (por ejemplo, 100 puntos b\u00e1sicos) para obtener una tasa de descuento de los ingresos crediticios. Esto implica comparar su estimaci\u00f3n del riesgo de impago del inquilino privado con el riesgo de impago de las empresas calificadas p\u00fablicamente.<\/p>\n<p>As\u00ed, por ejemplo, imagine que su an\u00e1lisis determina que el inquilino tiene un 10% de probabilidades de impago en los pr\u00f3ximos diez a\u00f1os. Eso equivale aproximadamente a la tasa de impago a 10 a\u00f1os de un cr\u00e9dito equivalente a BB o BB+ en Standard &amp; Poor&#8217;s. Por otra parte, para completar nuestro ejemplo veamos el <a href=\"https:\/\/datosmacro.expansion.com\/bono\/colombia\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">rendimiento de los bonos en Colombia a diez a\u00f1os<\/a>, estos datos macro, nos indican que el rendimiento de los bonos en el mercado colombiano se negocia actualmente a un rendimiento del 10,5%, nuestro \u00faltimo paso ser\u00eda a\u00f1adirle los 100 puntos b\u00e1sicos para obtener una tasa de descuento de los ingresos crediticios del 11,5%.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"wp-image-906851 size-full aligncenter\" src=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-3.png\" alt=\"tasa de descuento\" width=\"767\" height=\"405\" srcset=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-3.png 767w, https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-3-300x158.png 300w, https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-3-710x375.png 710w, https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-3-705x372.png 705w, https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-3-450x238.png 450w\" sizes=\"(max-width: 767px) 100vw, 767px\" \/><\/p>\n<p><em>Fuentes: <\/em><a href=\"https:\/\/datosmacro.expansion.com\/bono\/colombia\"><em>https:\/\/datosmacro.expansion.com\/bono\/colombia<\/em><\/a><em> &amp; <\/em><a href=\"https:\/\/es.investing.com\/rates-bonds\/colombia-10-year-bond-yield-streaming-chart\"><em>https:\/\/es.investing.com\/rates-bonds\/colombia-10-year-bond-yield-streaming-chart<\/em><\/a><\/p>\n<h2>3. Estimar una Tasa de Descuento Especulativa<\/h2>\n<p>En cuanto al tipo de descuento especulativo, es mucho m\u00e1s sencillo. Considere la tasa de capitalizaci\u00f3n de un arrendatario \u00fanico sin cr\u00e9dito corporativo y, a continuaci\u00f3n, a\u00f1ada el crecimiento previsto del alquiler (por ejemplo, 2%). As\u00ed, por ejemplo, si un consultorio m\u00e9dico (sin garant\u00eda corporativa) cotiza normalmente a un tipo de capitalizaci\u00f3n del 6,0% y se espera un crecimiento medio del alquiler del 2% en los pr\u00f3ximos diez a\u00f1os, se utilizar\u00eda un tipo de descuento especulativo del 8,0% (6% + 2%).<\/p>\n<h2>Conclusi\u00f3n<\/h2>\n<p>As\u00ed es como dentro de A.CRE buscamos impulsar la idea de c\u00f3mo abordar este tipo de situaciones. Si usted es un analista financiero, tener este punto de vista m\u00e1s t\u00e9cnico y amplio aportar\u00e1 mucho valor a su puesto, al ser capaz de aplicar un an\u00e1lisis bien pensado cuando exista ambig\u00fcedad dentro de sus operaciones. La identificaci\u00f3n precisa del riesgo es una parte importante de la suscripci\u00f3n de bienes ra\u00edces comerciales y una oportunidad en la que puede demostrar realmente su val\u00eda.<\/p>\n<p>Evaluar el cr\u00e9dito privado de inquilinos en bienes ra\u00edces comerciales requiere an\u00e1lisis detallado y supuestos fundamentados. Este proceso es crucial para una valoraci\u00f3n precisa de propiedades y para tomar decisiones de inversi\u00f3n informadas.<\/p>\n<p>Por \u00faltimo, a la hora de suscribir sus proyectos inmobiliarios comerciales, y para obtener una orientaci\u00f3n m\u00e1s espec\u00edfica en sus valoraciones de inquilinos, considere la posibilidad de utilizar <a href=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/el-modelo-de-valoracion-de-la-propiedad-con-inquilino-unico-gpt-personalizado-de-a-cre\/\">nuestro GPT personalizado para el modelo especializado de valoraci\u00f3n de propiedades con inquilino \u00fanico.<\/a> Esta herramienta est\u00e1 dise\u00f1ada para ayudarle a aumentar la precisi\u00f3n de sus valoraciones, especialmente cuando se trate de inquilinos privados como los que comentamos en este art\u00edculo. Se integra perfectamente en su flujo de trabajo, proporcionando informaci\u00f3n pr\u00e1ctica y un enfoque sistem\u00e1tico para determinar las calificaciones crediticias y las tasas de descuento adecuadas. Explore las capacidades de esta herramienta <a href=\"https:\/\/chatgpt.com\/g\/g-Mx8xMyw6D-a-cre-valuacion-de-propiedades-con-inquilino-unico\">aqu\u00ed<\/a>.<\/p>\n<p><div  class='av_promobox av-av_promobox-4597024c6bd93312361ea423a857f776 avia-button-yes'><div class='avia-promocontent'><\/p>\n<p><strong>Acerca del Autor:<\/strong> Emilio es un Analista Financiero del equipo de A.CRE. Tiene una formaci\u00f3n diversa, con experiencia en econom\u00eda de importaci\u00f3n y exportaci\u00f3n, blockchain, marketing, programaci\u00f3n y comercio. Ha construido su carrera involucr\u00e1ndose en proyectos que le apasionan, lo que le ha llevado a interesarse por el sector inmobiliario comercial y por A.CRE. En su tiempo libre, le encanta cocinar y aprender m\u00e1s sobre tecnolog\u00eda. Para contactar a Emilio por correo haz click <a href=\"mailto:emilio@adventuresincre.com\" rel=\"\">aqui<\/a>.<\/p>\n<\/div><div  class='avia-button-wrap av-av_button-e2e5884cab58280faf2b8c2467a9fcb4-wrap avia-button-right '><a href='mailto:emilio@adventuresincre.com'  class='avia-button av-av_button-e2e5884cab58280faf2b8c2467a9fcb4 av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-right avia-color-theme-color'  target=\"_blank\"  rel=\"noopener noreferrer\"  aria-label=\"Contactar a Emilio\"><span class='avia_iconbox_title' >Contactar a Emilio<\/span><\/a><\/div><\/div><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Recientemente, un miembro de nuestro programa -Acelerador- nos plante\u00f3 una pregunta sobre c\u00f3mo determinar con precisi\u00f3n una calificaci\u00f3n crediticia y una tasa de descuento de ingresos especulativos para un inquilino privado en un acuerdo de arrendamiento triple neto con un \u00fanico inquilino. 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Adventures in CRE<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Descubra c\u00f3mo evaluar el cr\u00e9dito de inquilinos privados y determinar una tasa de descuento adecuada para flujos de caja.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/guia-para-evaluar-el-credito-en-la-suscripcion-de-propiedades-con-inquilinos-privados\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"en_US\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Gu\u00eda para Evaluar el Cr\u00e9dito en la Suscripci\u00f3n de Propiedades con Inquilinos Privados\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"Recientemente, un miembro de nuestro programa -Acelerador- nos plante\u00f3 una pregunta sobre c\u00f3mo determinar con precisi\u00f3n una calificaci\u00f3n crediticia y una\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/guia-para-evaluar-el-credito-en-la-suscripcion-de-propiedades-con-inquilinos-privados\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Adventures in CRE\" \/>\n<meta property=\"article:publisher\" content=\"https:\/\/www.facebook.com\/adventuresincre\/\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2024-07-09T14:00:48+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2025-04-15T21:51:14+00:00\" \/>\n<meta property=\"og:image\" content=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-1.jpg\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:width\" content=\"1280\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:height\" content=\"788\" \/>\n\t<meta property=\"og:image:type\" content=\"image\/jpeg\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Emilio Tovar\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:creator\" content=\"@creadventures\" \/>\n<meta name=\"twitter:site\" content=\"@creadventures\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Written by\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Emilio Tovar\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Est. reading time\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"7 minutes\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\/\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/guia-para-evaluar-el-credito-en-la-suscripcion-de-propiedades-con-inquilinos-privados\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/guia-para-evaluar-el-credito-en-la-suscripcion-de-propiedades-con-inquilinos-privados\/\"},\"author\":{\"name\":\"Emilio Tovar\",\"@id\":\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/#\/schema\/person\/3251bc8a74d64dd520e93600e069a5da\"},\"headline\":\"Gu\u00eda para Evaluar el Cr\u00e9dito en la Suscripci\u00f3n de Propiedades con Inquilinos Privados\",\"datePublished\":\"2024-07-09T14:00:48+00:00\",\"dateModified\":\"2025-04-15T21:51:14+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/guia-para-evaluar-el-credito-en-la-suscripcion-de-propiedades-con-inquilinos-privados\/\"},\"wordCount\":1318,\"publisher\":{\"@id\":\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/#organization\"},\"image\":{\"@id\":\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/guia-para-evaluar-el-credito-en-la-suscripcion-de-propiedades-con-inquilinos-privados\/#primaryimage\"},\"thumbnailUrl\":\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/07\/Imagen-1.jpg\",\"keywords\":[\"bienes inmuebles\",\"An\u00e1lisis\",\"bienes ra\u00edces comerciales\",\"inquilino\"],\"articleSection\":[\"Espa\u00f1ol\",\"Educaci\u00f3n\",\"Profundiza\",\"Temas Especiales\",\"An\u00e1lisis de inversi\u00f3n\"],\"inLanguage\":\"en-US\"},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/guia-para-evaluar-el-credito-en-la-suscripcion-de-propiedades-con-inquilinos-privados\/\",\"url\":\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/guia-para-evaluar-el-credito-en-la-suscripcion-de-propiedades-con-inquilinos-privados\/\",\"name\":\"Gu\u00eda para Evaluar el Cr\u00e9dito en la Suscripci\u00f3n de Propiedades con Inquilinos Privados - 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