{"id":871655,"date":"2024-05-14T09:52:49","date_gmt":"2024-05-14T15:52:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/?p=871655"},"modified":"2025-04-15T16:01:30","modified_gmt":"2025-04-15T22:01:30","slug":"utilizando-el-rendimiento-de-efectivo-sobre-efectivo-en-el-analisis-de-una-inversion-inmobiliaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/utilizando-el-rendimiento-de-efectivo-sobre-efectivo-en-el-analisis-de-una-inversion-inmobiliaria\/","title":{"rendered":"Utilizando el Rendimiento de Efectivo Sobre Efectivo en el An\u00e1lisis de una Inversi\u00f3n Inmobiliaria"},"content":{"rendered":"<p>A la hora de abordar nuestros proyectos inmobiliarios, hay un sinf\u00edn de m\u00e9tricas que podemos tener en consideraci\u00f3n, todas ellas, en \u00faltima instancia, depender\u00e1n tanto del tipo de proyecto que queremos llevar a cabo, as\u00ed como del mercado en el cual nos encontramos, \u00bfQu\u00e9 es lo que buscamos a la hora de tomar todos estos factores externos e internos y traducirlos en m\u00e9tricas a trav\u00e9s de nuestro an\u00e1lisis financiero? La respuesta no podr\u00eda ser m\u00e1s simple y (parad\u00f3jicamente) compleja al mismo tiempo: La evaluaci\u00f3n precisa del potencial de una inversi\u00f3n inmobiliaria, lo repetimos mucho dentro de A.CRE, la precisi\u00f3n es fundamental para todo inversor que desea optimizar su portafolio.<\/p>\n<p>Ahora, centr\u00e1ndonos en el rendimiento de efectivo sobre efectivo, en este art\u00edculo busco dar una explicaci\u00f3n sencilla acerca de c\u00f3mo dicho indicador act\u00faa como un instrumento esencial para medir la rentabilidad directa de los activos inmobiliarios. Analizaremos su importancia mediante una metodolog\u00eda detallada y ejemplos pr\u00e1cticos, proporcionando un an\u00e1lisis integro que ayuda a entender la efectividad de nuestro an\u00e1lisis financiero inmobiliario.<\/p>\n<p style=\"padding-left: 40px;\"><em>\u00bfEs usted miembro del Acelerador? Este concepto se explora en profundidad en nuestro curso \u00abCalculating Key Risk and Return Metrics\u2019\u00bb. Puede encontrar ese curso <a href=\"https:\/\/app.adventuresincre.com\/programs\/the-a.cre-accelerator\/core-curriculum\/courses\/calculating-key-riskreturn-metrics\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">aqu\u00ed<\/a>. \u00bfA\u00fan no es miembro del Acelerador? Considere la posibilidad de unirse al programa de formaci\u00f3n en modelizaci\u00f3n financiera inmobiliaria utilizado por las principales empresas inmobiliarias y universidades de \u00e9lite para formar a la pr\u00f3xima generaci\u00f3n de profesionales de CRE.<\/em><\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"wp-image-871667 size-entry_without_sidebar aligncenter\" src=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Imagen1-1210x423.webp\" alt=\"\" width=\"1210\" height=\"423\" \/><\/p>\n<h2><strong>\u00bfQu\u00e9 es el Rendimiento de Efectivo Sobre Efectivo?<\/strong><\/h2>\n<p>En el sector inmobiliario, el rendimiento de efectivo sobre efectivo es el flujo de caja antes de impuestos (es decir, el flujo de caja despu\u00e9s de financiaci\u00f3n) de una inversi\u00f3n en un periodo determinado dividido por los fondos propios invertidos (es decir, el capital social total invertido) al final de ese periodo. El \u201c<a href=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/glossary\/rendimiento-de-efectivo-sobre-efectivo\/\" rel=\"\">Rendimiento de efectivo sobre efectivo<\/a>\u201d es una m\u00e9trica apalancada (despu\u00e9s de deuda), mientras que el \u201c<a href=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/glossary\/rendimiento-libre-y-claro\/\">Rendimiento Libre y Claro<\/a>\u201d es su equivalente no apalancado.<\/p>\n<h2><strong>C\u00f3mo Calcular el <\/strong><strong>Rendimiento de Efectivo Sobre Efectivo en el <\/strong><strong>Sector Inmobiliario<\/strong><\/h2>\n<p>Utilicemos un ejemplo r\u00e1pido para demostrar c\u00f3mo calcular el rendimiento del efectivo sobre efectivo. Se espera que un edificio de oficinas produzca 200.000 d\u00f3lares de flujo de caja antes de impuestos en el a\u00f1o 2025. Adem\u00e1s, los futuros propietarios del edificio de oficinas esperan haber invertido 2.750.000 d\u00f3lares en capital propio a finales de 2024.<\/p>\n<p>Para calcular el\u00a0rendimiento de efectivo sobre efectivo (CoC) esperada en 2023 para esta inversi\u00f3n, basta con dividir el flujo de caja antes de impuestos entre el capital propio invertido final del per\u00edodo.<\/p>\n<p style=\"text-align: center;\">200.000 \u00f7 2.750.000 = 7,27% CoC<\/p>\n<p><em>Puede descargar uno de nuestros modelos financieros inmobiliarios en Excel para ver en la aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica de la m\u00e9trica del rendimiento sobre el efectivo. Puede consultar nuestro <\/em><a href=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/modelo-de-desarrollo-de-apartamento\/\"><em>modelo de adquisici\u00f3n de apartamentos<\/em><\/a><em> o el <\/em><a href=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/modelo-financiero-inmobiliario-para-el-desarrollo-de-oficinas\/\"><em>modelo de desarrollo de oficinas<\/em><\/a><em> para explorar dichos ejemplos.<\/em><\/p>\n<p><iframe loading=\"lazy\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/wRwC8In2Ibk?rel=0\" width=\"853\" height=\"480\" frameborder=\"0\" allowfullscreen=\"allowfullscreen\"><span data-mce-type=\"bookmark\" style=\"display: inline-block; width: 0px; overflow: hidden; line-height: 0;\" class=\"mce_SELRES_start\">\ufeff<\/span><\/iframe><\/p>\n<h2><strong>El\u00a0<\/strong><strong>Rendimiento de Efectivo Sobre Efectivo <\/strong><strong>es S\u00f3lo una M\u00e9trica Entre Muchas Otras<\/strong><\/h2>\n<p>Primero, debemos enfatizar un punto clave: la m\u00e9trica de rendimiento sobre el efectivo es importante, pero no deber\u00eda considerarse como el \u00fanico criterio en el an\u00e1lisis inmobiliario. Es simplemente una de las muchas herramientas que nos proporcionan perspectivas sobre la inversi\u00f3n, al igual que la Tasa Interna de Retorno (TIR), el M\u00faltiplo de Capital, el Rendimiento sobre Costo, la Cobertura del Servicio de la Deuda y el Rendimiento de la Deuda, entre otros.<\/p>\n<p>Cada uno de estos par\u00e1metros ofrece una visi\u00f3n \u00fanica y valiosa, pero es esencial reconocer que ninguno es suficiente por s\u00ed solo para ofrecer un panorama completo. Por ejemplo, la TIR es ampliamente reconocida y utilizada como la m\u00e9trica principal para evaluar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias; sin embargo, esta tambi\u00e9n tiene sus propias limitaciones. En otra entrega he realizado un an\u00e1lisis profundo sobre las <a href=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/limitaciones-de-la-tasa-interna-de-retorno-tir-a-la-hora-de-evaluar-inversiones-inmobiliarias\/\">limitaciones de la TIR<\/a>, un enfoque que bien podr\u00eda aplicarse a cualquier otra m\u00e9trica que empleamos en nuestro an\u00e1lisis financiero.<\/p>\n<p>Por lo tanto, su papel como profesional en el sector inmobiliario debe ser comprender profundamente lo que cada m\u00e9trica le revela y, igualmente importante, lo que no le est\u00e1 diciendo. Solo con un entendimiento integral y cr\u00edtico de estas herramientas estar\u00e1 verdaderamente equipado para tomar decisiones de inversi\u00f3n informadas y efectivas.<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"wp-image-871727 size-entry_without_sidebar aligncenter\" src=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/Imagen2-1210x423.webp\" alt=\"\" width=\"1210\" height=\"423\" \/><\/p>\n<h2><strong>Cuando el Rendimiento de Efectivo Sobre Efectivo es \u00datil<\/strong><\/h2>\n<p>As\u00ed pues, puede calcular el rendimiento del efectivo, pero \u00bfcu\u00e1ndo es \u00fatil en su an\u00e1lisis? El rendimiento del efectivo es una m\u00e9trica del flujo de caja operativo. Esencialmente, nos dice cu\u00e1nto flujo de caja operativo neto queda en cada periodo en relaci\u00f3n con la cantidad de capital invertido por los socios. Por lo tanto, dicha m\u00e9trica es m\u00e1s \u00fatil cuando los socios se preocupan por un flujo de caja positivo constante durante la explotaci\u00f3n.<\/p>\n<p>He aqu\u00ed algunos ejemplos de cu\u00e1ndo puede ser especialmente importante el rendimiento de efectivo sobre efectivo:<\/p>\n<ul>\n<li>Una jubilada de 73 a\u00f1os planea invertir 1.200.000 $ en la compra de una inversi\u00f3n inmobiliaria a largo plazo. Espera vivir de los ingresos de la propiedad, y necesita al menos 90.000 d\u00f3lares al a\u00f1o antes de impuestos para cubrir sus gastos de manutenci\u00f3n. Por consiguiente, su objetivo al analizar las posibles inversiones es obtener una rentabilidad anual m\u00ednima del 7,50%.<\/li>\n<li>Una empresa de capital riesgo inmobiliario est\u00e1 recaudando capital para un nuevo fondo de inversi\u00f3n b\u00e1sico cerrado. Los posibles inversores en el fondo expresan su deseo de obtener distribuciones trimestrales de flujo de caja de al menos el 1,5% del capital invertido. El fondo cobra una comisi\u00f3n de gesti\u00f3n de activos de 80 puntos b\u00e1sicos, por lo que los gestores del fondo concluyen que buscar\u00e1n inversiones con ingresos constantes y una rentabilidad anual m\u00ednima del 6,80%.<\/li>\n<li>Una fundaci\u00f3n se ha asociado con un promotor con experiencia para ejecutar una estrategia de inversi\u00f3n \u00abconstruir hasta el n\u00facleo\u00bb a escala nacional. La dotaci\u00f3n pretende desarrollar inversiones inmobiliarias con un descuento sobre el precio de adquisici\u00f3n y, a continuaci\u00f3n, mantener las inversiones reci\u00e9n construidas y estabilizadas a largo plazo. La dotaci\u00f3n pretende pagar cada a\u00f1o a sus beneficiarios el 6,0% de su capitalizaci\u00f3n total, por lo que, a la hora de evaluar las posibles oportunidades de desarrollo, se fija como objetivo un rendimiento anual estabilizado de efectivo en efectivo de al menos el 6,0%.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>Cuando el Rendimiento de Efectivo Sobre Efectivo no es \u00datil<\/strong><\/h2>\n<p>Aunque hay situaciones en las que el rendimiento del efectivo es una de las m\u00e9tricas m\u00e1s importantes a tener en cuenta, hay otras tantas en las que aporta poco o ning\u00fan valor al an\u00e1lisis.<\/p>\n<p>He aqu\u00ed algunos ejemplos de cu\u00e1ndo el rendimiento sobre el efectivo no ser\u00e1 especialmente \u00fatil:<\/p>\n<ul>\n<li>Un promotor comercial (construir para vender) gestiona una plataforma regional de promoci\u00f3n multifamiliar. La estrategia del promotor consiste en identificar terrenos edificables a poca distancia del transporte p\u00fablico, construir proyectos de mediana altura de 250-350 unidades, arrendar los inmuebles lo antes posible y vender los inmuebles totalmente estabilizados a propietarios institucionales. Dado que el promotor no conserva las propiedades a largo plazo, presta poca atenci\u00f3n al rendimiento de la inversi\u00f3n y se centra en el m\u00faltiplo de capital y el diferencial de desarrollo (rendimiento del coste menos tipo de capitalizaci\u00f3n del mercado).<\/li>\n<li>Una oficina familiar busca oportunidades de valor a\u00f1adido. La estrategia consiste en adquirir edificios de oficinas infra arrendados, invertir en mejoras exteriores y de las zonas comunes y estabilizar los inmuebles. La empresa planifica sus salidas en funci\u00f3n de las condiciones del mercado. Dado que la estrategia de la empresa crea un valor significativo a trav\u00e9s de las fases de renovaci\u00f3n y estabilizaci\u00f3n de sus inversiones, la cantidad de flujo de caja que genera la propiedad durante la fase de funcionamiento estabilizado -representada por el rendimiento del efectivo- es mucho menos importante.<\/li>\n<li>Un inversor en viviendas unifamiliares compra viviendas en dificultades propiedad de los bancos. Realiza peque\u00f1as reformas y mejoras en las viviendas y luego las \u00abvende\u00bb a otros propietarios 4-6 meses despu\u00e9s. El inversor utiliza pr\u00e9stamos de alto tipo de inter\u00e9s (m\u00e1s del 12%) para adquirir las viviendas con poco o ning\u00fan dinero de entrada. En ocasiones alquila las casas despu\u00e9s de la renovaci\u00f3n, pero dado el alto tipo de inter\u00e9s, el pago del servicio de la deuda sigue siendo generalmente mayor que los ingresos netos disponibles para pagar el servicio de la deuda. En consecuencia, prestar atenci\u00f3n al rendimiento de la inversi\u00f3n ser\u00eda poco util.<\/li>\n<\/ul>\n<h2><strong>Un Ejemplo Cuantitativo: 18,3% de Rendimiento Medio Anual en Efectivo, Pero un -2,8% de IRR Apalancado<\/strong><\/h2>\n<p>Entonces, \u00bfEs posible obtener una rentabilidad s\u00f3lida y constante, pero seguir perdiendo dinero con una inversi\u00f3n? Por supuesto que s\u00ed. Ve\u00e1moslo a trav\u00e9s de un ejemplo para ilustrar lo que el rendimiento de la inversi\u00f3n le dice y lo que no le dice sobre una inversi\u00f3n.<\/p>\n<p>Imagine que le ofrecen la oportunidad de comprar un estadio de b\u00e9isbol por 1.200.000 d\u00f3lares. A un equipo local de ligas menores de b\u00e9isbol le quedan cinco a\u00f1os de alquiler, con pagos anuales de 100.000 d\u00f3lares. Si se decidiera a llevar a cabo esta inversi\u00f3n, pedir\u00eda un pr\u00e9stamo de 900.000 d\u00f3lares a un banco local, con unos pagos anuales del servicio de la deuda estimados en 45.000 d\u00f3lares. Esto requerir\u00eda una inversi\u00f3n de capital de 300.000 d\u00f3lares.<\/p>\n<p>Durante el proceso de diligencia debida, se entera de que el equipo ha decidido trasladarse a un nuevo estadio m\u00e1s grande al finalizar el plazo de alquiler. Al no haber ning\u00fan equipo disponible para alquilar el estadio, llega a la conclusi\u00f3n de que lo \u00fanico que se puede hacer cuando el equipo se vaya es derribar el estadio y vender el terreno. Al investigar esa posibilidad, se entera de que costar\u00e1 100.000 d\u00f3lares llevar dicho proyecto a cabo (es decir, derribar) en el estadio, y que el terreno subyacente vale alrededor de 1.000.000 de d\u00f3lares.<\/p>\n<p>\u00bfCu\u00e1l es el rendimiento medio anual en efectivo de esta posible inversi\u00f3n? \u00bfC\u00f3mo se compara con la tasa interna de rentabilidad apalancada y el beneficio neto de la inversi\u00f3n?<\/p>\n<p>Veamos los n\u00fameros (<a href=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/El-Estadio-Retorno-Sobre-Efectivo-Ejemplo-v1.0.xlsx\" rel=\"\">Puede descargar el archivo Excel a continuaci\u00f3n<\/a>).<\/p>\n<p><img decoding=\"async\" class=\"alignnone wp-image-871669 size-full\" src=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/imagen3.png\" alt=\"efectivo sobre efectivo\" width=\"842\" height=\"406\" srcset=\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/imagen3.png 842w, https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/imagen3-300x145.png 300w, https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/imagen3-768x370.png 768w, https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/imagen3-705x340.png 705w, https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/05\/imagen3-450x217.png 450w\" sizes=\"(max-width: 842px) 100vw, 842px\" \/><\/p>\n<p>Dado que durante la operatividad (a\u00f1os 1-5) hay un flujo de caja constante, la rentabilidad media anual resultante es del 18,3%. Un buen negocio, \u00bfverdad? Pues no. Dado que la propiedad s\u00f3lo vale 900.000 $ al final del periodo de inversi\u00f3n (1.000.000 $ de terreno menos 100.000 $ para demoler el estadio), la inversi\u00f3n en realidad pierde dinero (-2,8% de TIR apalancada y -25.000 $ de beneficio neto).<\/p>\n<h2><strong>Reflexiones Finales Sobre el Rendimiento de Efectivo Sobre Efectivo<\/strong><\/h2>\n<p>Como vemos, el rendimiento de efectivo sobre efectivo nos dice muy poco sobre la rentabilidad global de una inversi\u00f3n inmobiliaria potencial. Es una gran m\u00e9trica para ayudarnos a entender cu\u00e1nto flujo de caja podr\u00eda arrojar la propiedad durante el periodo de explotaci\u00f3n, y para muchos inversores es una consideraci\u00f3n importante. Pero hasta ah\u00ed llega la utilidad de la m\u00e9trica. Compr\u00e9ndala, util\u00edcela y conozca sus limitaciones.<\/p>\n<p><div  class='av_promobox av-av_promobox-4597024c6bd93312361ea423a857f776 avia-button-yes'><div class='avia-promocontent'><\/p>\n<p><strong>Acerca del Autor:<\/strong> Emilio es un Analista Financiero del equipo de A.CRE. Tiene una formaci\u00f3n diversa, con experiencia en econom\u00eda de importaci\u00f3n y exportaci\u00f3n, blockchain, marketing, programaci\u00f3n y comercio. Ha construido su carrera involucr\u00e1ndose en proyectos que le apasionan, lo que le ha llevado a interesarse por el sector inmobiliario comercial y por A.CRE. En su tiempo libre, le encanta cocinar y aprender m\u00e1s sobre tecnolog\u00eda. Para contactar a Emilio por correo haz click <a href=\"mailto:emilio@adventuresincre.com\" rel=\"\">aqui<\/a>.<\/p>\n<\/div><div  class='avia-button-wrap av-av_button-e2e5884cab58280faf2b8c2467a9fcb4-wrap avia-button-right '><a href='mailto:emilio@adventuresincre.com'  class='avia-button av-av_button-e2e5884cab58280faf2b8c2467a9fcb4 av-link-btn avia-icon_select-no avia-size-large avia-position-right avia-color-theme-color'  target=\"_blank\"  rel=\"noopener noreferrer\"  aria-label=\"Contactar a Emilio\"><span class='avia_iconbox_title' >Contactar a Emilio<\/span><\/a><\/div><\/div><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>A la hora de abordar nuestros proyectos inmobiliarios, hay un sinf\u00edn de m\u00e9tricas que podemos tener en consideraci\u00f3n, todas ellas, en \u00faltima instancia, depender\u00e1n tanto del tipo de proyecto que queremos llevar a cabo, as\u00ed como del mercado en el cual nos encontramos, \u00bfQu\u00e9 es lo que buscamos a la hora de tomar todos estos [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":212515,"featured_media":871667,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"pmpro_default_level":"","footnotes":""},"categories":[763,775,779,781],"tags":[],"class_list":["post-871655","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-cat-espanol","category-modelado-financiero-inmobiliario","category-educacion","category-a-cre-101-conceptos-basicos-en-bienes-inmuebles-comerciales","pmpro-has-access"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v25.3.1 (Yoast SEO v25.3.1) - 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