{"id":847867,"date":"2025-07-15T07:00:40","date_gmt":"2025-07-15T13:00:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/?p=847867"},"modified":"2025-07-15T10:49:55","modified_gmt":"2025-07-15T16:49:55","slug":"como-utilizar-el-rendimiento-de-la-deuda-y-el-indice-de-cobertura-del-servicio-de-la-deuda-para-calcular-el-importe-de-un-prestamo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/como-utilizar-el-rendimiento-de-la-deuda-y-el-indice-de-cobertura-del-servicio-de-la-deuda-para-calcular-el-importe-de-un-prestamo\/","title":{"rendered":"C\u00f3mo Utilizar el Rendimiento de la Deuda y el \u00cdndice de Cobertura del Servicio de la Deuda Para Calcular el Importe de un Pr\u00e9stamo (Actualizado Julio 2025)"},"content":{"rendered":"

En nuestro glosario<\/a> de t\u00e9rminos inmobiliarios comerciales, encontraremos 2 conceptos bastante interesantes, que a su vez son m\u00e9tricas y v\u00edas para evaluar la factibilidad de un proyecto inmobiliario en \u00faltima instancia.<\/p>\n

Por su parte, la definici\u00f3n del rendimiento de la deuda nos indica:<\/p>\n

\u201cLa proporci\u00f3n entre el ingreso operativo neto y el monto del pr\u00e9stamo hipotecario, expresada como un porcentaje. El rendimiento de la deuda es \u00fatil para los prestamistas, ya que representa el rendimiento del prestamista sobre el costo si se hiciera cargo de la propiedad. Entre otras m\u00e9tricas, los prestamistas utilizan el rendimiento de la deuda para determinar un monto de pr\u00e9stamo apropiado.\u201d<\/em><\/p>\n

Mientras que el \u00edndice de cobertura de la deuda nos dice:<\/p>\n

\u201cUna m\u00e9trica financiera utilizada en bienes ra\u00edces para medir la capacidad de una propiedad para cubrir sus obligaciones de deuda. El \u00edndice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR o DSC) se calcula dividiendo los ingresos operativos netos por el pago del servicio de la deuda y, a menudo, se expresa como un m\u00faltiplo (es decir, un DSCR de 1,20x). Los bancos utilizan el DSCR para determinar el monto m\u00e1ximo del pr\u00e9stamo que se ofrece a un prestatario y para evaluar la probabilidad de que un prestatario no cumpla con el pago del pr\u00e9stamo.\u201d<\/em><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Pr\u00e9stamo e Inversiones: \u00bfA Que Pr\u00e9stamo Puedo Acceder?<\/strong><\/h2>\n

Como se puede apreciar f\u00e1cilmente, estas 2 son m\u00e9tricas cr\u00edticas (y muy relacionadas entre s\u00ed) se destacan por su utilidad en la evaluaci\u00f3n y gesti\u00f3n de pr\u00e9stamos; el Rendimiento de la Deuda (Debt Yield) y el \u00cdndice de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR, por sus siglas en ingl\u00e9s) son herramientas que no solo proveen una visi\u00f3n profunda sobre la viabilidad financiera de un proyecto, sino que tambi\u00e9n gu\u00edan a prestamistas e inversores en la determinaci\u00f3n prudente del monto de un pr\u00e9stamo. Mientras que el Rendimiento de la Deuda ofrece una medida directa de la rentabilidad de un pr\u00e9stamo con respecto al valor del inmueble, el DSCR eval\u00faa la capacidad de un proyecto para generar suficientes ingresos para cubrir los pagos de la deuda.<\/p>\n

En esta entrega exploraremos c\u00f3mo estas m\u00e9tricas, al ser empleadas conjuntamente, pueden formar una base s\u00f3lida para calcular el importe de un pr\u00e9stamo, asegurando que las decisiones de financiamiento sean tanto prudentes como beneficiosas para todas las partes involucradas.<\/p>\n

Los Prestamistas y la Sensibilidad al Importe del Pr\u00e9stamo<\/strong><\/h2>\n

\u00bfQu\u00e9 es lo que m\u00e1s preocupa a los prestamistas de hipotecas comerciales a la hora de conceder un pr\u00e9stamo? \u00a1Recuperar su capital! Por supuesto, tambi\u00e9n es importante que obtengan un rendimiento (es decir, intereses) de su capital invertido, pero a los tipos de inter\u00e9s a los que estos prestamistas ponen su capital, no hay mucho margen de error (es decir, p\u00e9rdida de capital). Por lo tanto, son hipersensibles a la cantidad de capital que invierten en una propiedad determinada (es decir, el importe del pr\u00e9stamo), ya que cuanto m\u00e1s invierten (es decir, cuanto mayor es el importe del pr\u00e9stamo), mayor es el riesgo de que pierdan capital.<\/p>\n

Por lo tanto, el prestamista reflexiona y analiza mucho el importe del pr\u00e9stamo en comparaci\u00f3n con el valor de la propiedad y la cantidad de flujo de caja que produce la propiedad. Este proceso se denomina coloquialmente “dimensionar el pr\u00e9stamo” o, en otras palabras, utilizar diversos par\u00e1metros (\u00cdndice de cobertura, Importe vs Valor, Rendimiento de la Deuda) para llegar a un importe de pr\u00e9stamo “seguro”.<\/p>\n

\"\"\u00a0<\/strong><\/p>\n

El Rendimiento de la Deuda Como M\u00e9trica Para Dimensionar un Pr\u00e9stamo Hipotecario<\/strong><\/h2>\n

Entonces, \u00bfc\u00f3mo se convierte el rendimiento de la deuda en el importe de un pr\u00e9stamo? En realidad, es muy sencillo. Si sabe c\u00f3mo calcular el ingreso neto operativo para obtener un valor, sabr\u00e1 c\u00f3mo convertir el rendimiento de la deuda en el importe del pr\u00e9stamo. S\u00f3lo tiene que tomar su ingreso neto operativo estabilizado, dividirlo por su objetivo de rendimiento de la deuda, y el valor resultante es el importe del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Importe del pr\u00e9stamo = Ingresos netos operativos \u00f7 Rendimiento de la deuda<\/p>\n

Paso a paso por el c\u00e1lculo:<\/p>\n

1. Calcular los ingresos netos operativos (NOI) estabilizados<\/strong><\/p>\n

\u00c9sta es la parte dif\u00edcil. \u00bfCu\u00e1les son los ingresos operativos netos estabilizados correctos? \u00bfEs lo que le dice el intermediario, vendedor, socio o agente? \u00bfEs lo que el prestatario prev\u00e9 para los pr\u00f3ximos 12 meses? \u00bfY los \u00faltimos 12 meses?<\/p>\n

La respuesta es: \u00a1As\u00ed es como tu consigues tu pago! Utiliza tus conocimientos del mercado, tu experiencia en operaciones similares, tu conocimiento de primera mano del inmueble y los datos de que dispongas para obtener el NOI m\u00e1s exacto para cada situaci\u00f3n.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

2. Determinar un objetivo de rendimiento de la deuda<\/strong><\/p>\n

Con el NOI calculado, lo siguiente que necesita es una hip\u00f3tesis de rendimiento de la deuda. Pero \u00bfcu\u00e1l es la hip\u00f3tesis correcta? Si trabajas para un prestamista, esto es mucho m\u00e1s f\u00e1cil. Recurra a su matriz de rendimiento de la deuda, pregunte a su jefe o consulte operaciones anteriores. Es probable que sea una m\u00e9trica que utilice a menudo y que su empresa ya tenga objetivos predeterminados.<\/p>\n

Sin embargo, si no trabajas para un prestamista o no est\u00e1s expuesto a las tasas de rendimiento de la deuda del mercado, esto se vuelve m\u00e1s complicado. Una regla emp\u00edrica MUY general (es decir, no es de fiar) -muy general porque cada prestamista tiene su propio umbral de riesgo- es tomar los tipos hipotecarios fijos del mercado y a\u00f1adirles un 4-5%. As\u00ed, si los tipos de inter\u00e9s fijos del mercado son del 4%, a\u00f1ada un 4% para obtener un rendimiento de la deuda del 8%. De nuevo, esto es demasiado simplista. Es mejor que llames a tu amigo el agente hipotecario o en el banco y le preguntes cu\u00e1l es el rendimiento de la deuda en un mercado o tipo de propiedad determinados.<\/p>\n

En nuestro ejemplo utilizamos el siguiente:<\/p>\n\n\n\n
Objetivo de rendimiento de la deuda (NOI)<\/strong><\/td>\n8,0%<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

3. Divida los ingresos netos de explotaci\u00f3n estabilizados por el rendimiento de la deuda objetivo para obtener el importe del pr\u00e9stamo.<\/strong><\/p>\n

Por \u00faltimo, tome los ingresos netos operativos, div\u00eddalos por el rendimiento de la deuda y habr\u00e1 obtenido el importe correcto del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

Tenga en cuenta que puede mostrar una propiedad a cinco prestamistas diferentes, pedirles que le proporcionen los “ingresos m\u00e1ximos” y obtendr\u00e1 cinco importes de pr\u00e9stamo diferentes. Esto se debe a que cada uno de ellos tendr\u00e1 sus propias hip\u00f3tesis sobre el NOI y el rendimiento de la deuda, con lo que cada uno llegar\u00e1 a su propio importe de pr\u00e9stamo correcto, es decir; Importe del pr\u00e9stamo = 696.656 \/ 0,08<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Importe del pr\u00e9stamo<\/strong><\/td>\n8.708.200<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

El \u00cdndice de Cobertura del Servicio de la Deuda <\/strong>Para Dimensionar un Pr\u00e9stamo Hipotecario<\/strong><\/h2>\n

De igual forma, el c\u00e1lculo de DSCR permite a prestamistas y prestatarios trabajar hacia atr\u00e1s a partir de los ingresos de la propiedad y hacer los c\u00e1lculos respectivos para que en \u00faltima instancia llegar al tama\u00f1o m\u00e1ximo sostenible del pr\u00e9stamo, asegurando que el pr\u00e9stamo no exceda la capacidad de la propiedad para cubrir sus obligaciones de deuda.<\/p>\n

\u00cdndice de cobertura del servicio de la deuda = NOI \/ Pagos del servicio de la deuda<\/p>\n

1. Determine los ingresos netos operativos (NOI) y el servicio de la deuda anuales:<\/strong><\/p>\n

En primer lugar, calcule los ingresos operativos netos (NOI) anuales de la propiedad, que son los ingresos totales que genera la propiedad menos los gastos operativos (sin incluir el servicio de la deuda) junto con el c\u00e1lculo anual de la amortizaci\u00f3n de su deuda.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

2. Establezca su ratio de cobertura actual. <\/strong><\/p>\n

Esta ratio indica cu\u00e1ntas veces el NOI de la propiedad puede cubrir el servicio anual de la deuda. Los prestamistas suelen buscar un DSCR superior a 1,25x veces para los pr\u00e9stamos inmobiliarios comerciales.<\/p>\n

Para realizar el c\u00e1lculo debemos entonces formular: NOI \/ Pagos del servicio de la deuda<\/p>\n

DSCR = <\/strong>696.656<\/strong> \/ 529.478 = Servicio de Cobertura Actual (DSCR)<\/strong><\/p>\n

\"\"<\/p>\n

3. Calcule el importe m\u00e1ximo de la deuda basado en un DSCR objetivo: Utilice la f\u00f3rmula VA() <\/strong><\/p>\n

Lo primero que debemos considerar en este calculo es como debemos modificar nuestros datos, debido a que los servicios de la deuda se refieren a pagos mensuales, aplicaremos un valor presente a estos flujos de caja considerando el ratio de cobertura m\u00ednimo que se espera en cada mes, al igual que el rendimiento de la deuda, nuestro prestamista puede requerir (o se puede asumir seg\u00fan el mercado) un DSCR objetivo, as\u00ed que el calculo de nuestro importe m\u00e1ximo del pr\u00e9stamo se ver\u00e1 afectado por esta variable.<\/p>\n

A continuaci\u00f3n, bas\u00e1ndose en el tipo de inter\u00e9s y el plazo del pr\u00e9stamo (4,5% y 30 a\u00f1os), se calcula el importe m\u00e1ximo del pr\u00e9stamo que corresponde a estos servicios mensuales de la deuda y de este modo se obtiene el importe del pr\u00e9stamo que mantiene el DSCR objetivo, en Excel podemos utilizar la f\u00f3rmula de Valor Actual = VA() = (Tasa Mensual; Periodo en Meses; Pagos basados en DSCR Objetivo)<\/p>\n

Operaci\u00f3n<\/strong><\/h3>\n

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Resultado<\/strong><\/h3>\n

\"\"<\/p>\n

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Video Tutorial: Mejores pr\u00e1cticas en el modelo financiero inmobiliario<\/h2>\n

Antes de utilizar uno de nuestros modelos financieros inmobiliarios (es decir, plantillas de Excel), o antes de comenzar a crear tu propia herramienta de an\u00e1lisis inmobiliario en Excel, es importante tener en cuenta algunas buenas pr\u00e1cticas de modelizaci\u00f3n financiera inmobiliaria, si es la primera vez que utiliza uno de nuestros modelos, t\u00f3mese algunos minutos para ver el siguiente video.
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