{"id":805259,"date":"2025-01-28T08:00:40","date_gmt":"2025-01-28T15:00:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/?p=805259"},"modified":"2025-04-15T15:32:29","modified_gmt":"2025-04-15T21:32:29","slug":"rendimientos-no-proyectados-vs-proyectados-en-el-analisis-financiero-inmobiliario","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/rendimientos-no-proyectados-vs-proyectados-en-el-analisis-financiero-inmobiliario\/","title":{"rendered":"Rendimientos No Proyectados VS Proyectados en el An\u00e1lisis Financiero Inmobiliario (Actualizado Enero 2025)"},"content":{"rendered":"

Recientemente, recibimos una pregunta muy interesante en el \u201cQ&A (Question&Answers)\u201d del Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE, dicha pregunta estaba relacionada con el c\u00e1lculo de los retornos no proyectados y proyectados de una inversi\u00f3n inmobiliaria. De modo que, me gustar\u00eda aprovechar la oportunidad para discutirlo.<\/p>\n

\"Rendimientos<\/p>\n

En primer lugar, debo decirte que el \u201cQ&A\u201d es un \u00e1rea fascinante y de gran aprendizaje del \u201cAcelerador de Modelos Financieros de A.CRE<\/a>\u201d, donde los participantes nos env\u00edan sus preguntas relacionadas a la formaci\u00f3n acad\u00e9mica y profesional que ofrece este programa. Ocasionalmente, creamos art\u00edculos completos basados en algunas preguntas planteadas all\u00ed.<\/p>\n

En primer lugar, \u00bfqu\u00e9 representan los rendimientos no proyectados y proyectados de una inversi\u00f3n inmobiliaria?<\/h2>\n

Comenzar\u00e9 diciendo que los retornos miden el rendimiento financiero y la rentabilidad potencial de una inversi\u00f3n inmobiliaria, en este sentido, los retornos se eval\u00faan generalmente a trav\u00e9s de diversas m\u00e9tricas o indicadores enfocados en proporcionar informaci\u00f3n que nos ayude a tomar la mejor decisi\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/p>\n

Si bien es cierto que la elecci\u00f3n del m\u00e9todo de c\u00e1lculo va a depender del contexto en el que vayas a utilizar cada una de estas m\u00e9tricas, tambi\u00e9n es cierto que debemos elegir adecuadamente las entradas para un c\u00e1lculo preciso de las mismas.<\/p>\n

Cuando se trata de medir rentabilidades sin proyecci\u00f3n o tendencia, estamos trabajando con rentabilidades basadas en la situaci\u00f3n actual, es decir, hoy, por lo que no estamos teniendo en cuenta los cambios o tendencias previstos en el mercado a lo largo del periodo de an\u00e1lisis de la inversi\u00f3n.<\/p>\n

Por el contrario, los rendimientos proyectados tienen en cuenta las tendencias del mercado, por ejemplo, las tasas de crecimiento. Estas tasas ayudan a proyectar diversos factores a lo largo del periodo de an\u00e1lisis, como el alquiler actual, el alquiler posterior a la renovaci\u00f3n, otros ingresos, gastos operativos, impuestos sobre bienes inmuebles y gastos de capital.<\/p>\n

En este sentido, los retornos sin proyecci\u00f3n y con proyecci\u00f3n son sin\u00f3nimos de diferentes formas de evaluar el rendimiento financiero potencial de una inversi\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n

Entonces, \u00bfc\u00f3mo calcular los rendimientos no proyectados vs los proyectados?<\/h2>\n

En cuanto a la mejor pr\u00e1ctica, dir\u00eda que consiste en definir claramente las entradas que hacen que los rendimientos sean proyectados o no.<\/p>\n

Pero, perm\u00edteme a\u00f1adir un poco de color desde la perspectiva del mundo real. Imagina que formas parte de un equipo de inversi\u00f3n y que tienes la tarea de calcular los retornos no proyectados y proyectados detr\u00e1s de una inversi\u00f3n inmobiliaria, en este sentido, podr\u00edas empezar por definir claramente las entradas que hacen que los rendimientos no sean proyectados (sin tendencias del mercado) calculando simplemente el NOI estabilizado no proyectado y, a continuaci\u00f3n, podr\u00edas utilizar dicho valor para calcular las m\u00e9tricas no proyectadas.<\/p>\n

En cuanto a los retornos proyectados, tendr\u00edas que modelar un modelo de flujo de efectivo descontado DCF que te permita calcular el NOI proyectado estabilizado (es decir, un valor din\u00e1mico dependiendo de cu\u00e1ndo se estabilice) para calcular las m\u00e9tricas proyectadas.<\/p>\n

Te recomiendo consultar los posts titulados Modelo de Flujo de Efectivo Descontado<\/a> y M\u00edrame Construir el Modelo de Flujo de Efectivo Descontado<\/a><\/em><\/p>\n

Del mismo modo, en un escenario que tome en cuenta las tendencias del mercado, los indicadores como la TIR y el m\u00faltiplo de capital estar\u00e1n basados en todas las proyecciones de crecimiento, por ejemplo, la tasa de crecimiento de los alquileres, tasa de crecimiento de los gastos, etc., mientras que un escenario no proyectado todas las tasas de crecimiento se configurar\u00edan en cero.<\/p>\n

Te recomiendo consultar las series de contenido del Camino Hacia un NOI Estabilizado<\/a><\/em><\/p>\n

Profundicemos con un caso de estudio<\/h2>\n

Supongamos que actualmente te desempe\u00f1as como un Asociado de Desarrollo Senior en una empresa privada de desarrollo inmobiliario, especializada en el desarrollo inicial de activos industriales de clase A en los Estados Unidos, M\u00e9xico, Colombia, Chile, Argentina y Europa.<\/p>\n

Recientemente, la empresa adquiri\u00f3 una parcela de 50 hect\u00e1reas para desarrollar 100.000 metros cuadrados de un edificio industrial clase A. De manera que, una vez construido el modelo financiero inmobiliario, tienes la funci\u00f3n de calcular el rendimiento sobre el costo para determinar la diferencia entre el rendimiento de mercado y el rendimiento real de la inversi\u00f3n, es decir, el margen o magnitud de desarrollo.<\/p>\n

Te recomiendo consultar el post \u00bfVale la Pena Invertir en un Desarrollo Inmobiliario?<\/a><\/em><\/p>\n

De modo que, las primeras preguntas que vienen a tu mente son:<\/p>\n

\u00bfC\u00f3mo calcular el rendimiento sobre el costo? Y \u00bfcu\u00e1l tasa de capitalizaci\u00f3n utilizar?<\/h2>\n

Podr\u00edas empezar por revisar el modelo financiero inmobiliario de lado a lado, comprendiendo cu\u00e1l fue la raz\u00f3n para construir el modelo y comprobar los supuestos clave, los m\u00f3dulos y los resultados.<\/p>\n

En este sentido, identificas que las operaciones comienzan en el mes 15, la estabilizaci\u00f3n es alcanzada en el mes 25, y la fecha prevista de venta es en el mes 60. Asimismo, la tendencia del mercado muestra una tasa de crecimiento anual de los alquileres y de los gastos del 3%.<\/p>\n

Despu\u00e9s de revisar el modelo financiero inmobiliario uno al lado del otro, tambi\u00e9n te das cuenta de que hay tres momentos cruciales durante el periodo de an\u00e1lisis para el c\u00e1lculo del rendimiento sobre el costo, los cu\u00e1les son el d\u00eda de hoy, la fecha de estabilizaci\u00f3n y la fecha de venta.<\/p>\n

Luego, recuerdas que el objetivo es calcular el rendimiento sobre el costo, as\u00ed que observas que los costos totales de desarrollo son de $50.000.000, pero al mismo tiempo, observas lo siguiente en tu modelo:<\/p>\n

\"Rendimientos<\/p>\n

Llegados a este punto, podr\u00edamos decir que existen diferentes tipos de rendimientos sobre el costo, as\u00ed como tasas de capitalizaci\u00f3n de mercado, y basado en ello, tambi\u00e9n podr\u00edamos concluir que existen diferentes formas de calcular el margen de desarrollo tomando en cuenta los tres momentos cruciales a lo largo del periodo de an\u00e1lisis, que finalmente nos permiten diferenciar entre rendimientos sin tendencia y con tendencia.<\/p>\n

Te recomiendo consultar el post \u201cValuaci\u00f3n Sofisticada de Propiedades \u2014 El Desaf\u00edo de los Datos Respecto a las Tasas de Capitalizaci\u00f3n de Mercado (Caso de Estudio)<\/a>\u201d<\/em><\/p>\n

\u00a1Exploremos los momentos con m\u00e1s detalle!<\/h2>\n

1. Hoy:<\/h3>\n

Margen de Desarrollo = Rendimiento sobre el costo “Estabilizado sin proyecci\u00f3n” \u2013 Tasa de Capitalizaci\u00f3n del Mercado (Hoy)<\/em><\/p>\n

Suponiendo un NOI proforma estabilizado (sin tendencia) de $3.500.000 y una tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado actual del 5,0%, el modelo deber\u00eda tener en cuenta lo siguiente:<\/p>\n

\"Rendimientos<\/p>\n

Piensa en esto, la estabilizaci\u00f3n se define despu\u00e9s de que el 100% de las unidades est\u00e9n alquiladas, sin embargo, el rendimiento sobre el costo sin proyecci\u00f3n tambi\u00e9n est\u00e1 estabilizado, porque se calcula utilizando un NOI Pro Forma que es sin\u00f3nimo de estabilizaci\u00f3n. Por lo tanto, si no hay tendencia, es decir, hoy antes del crecimiento, entonces la utilizaci\u00f3n de una tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado actual (Hoy) ser\u00eda apropiada.<\/p>\n

2. Fecha De Estabilizaci\u00f3n:<\/h3>\n

Margen de Desarrollo = Rendimiento sobre el costo “Estabilizado con proyecci\u00f3n” \u2013 Tasa de Capitalizaci\u00f3n del Mercado (Fecha de Estabilizaci\u00f3n)<\/em><\/p>\n

Suponiendo un NOI proforma estabilizado (proyectado) de $3.600.000 y una tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado en la fecha de estabilizaci\u00f3n del 5,5%, el modelo deber\u00eda tener en cuenta lo siguiente:<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

De esta manera, estamos calculando un rendimiento sobre el costo “estabilizado con proyecci\u00f3n” porque consideramos el NOI anualizado futuro (meses 25-36), es decir, despu\u00e9s del crecimiento en el momento de la estabilizaci\u00f3n. Por lo tanto, una tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado en este punto de estabilizaci\u00f3n ser\u00eda adecuada.<\/p>\n

3. Fecha de Venta:<\/h3>\n

Margen de Desarrollo = Rendimiento sobre el costo “Venta proyectado” \u2013 Tasa de Capitalizaci\u00f3n del Mercado (Fecha de Venta)<\/em><\/p>\n

Suponiendo el NOI proforma en el momento de la venta (tendencial) de $3.700.000 y una tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado en dicho momento del 6,0%, el modelo deber\u00eda tener en cuenta lo siguiente:<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

En este caso, el rendimiento sobre el costo se calcular\u00eda utilizando el NOI anualizado de la reversi\u00f3n (Venta), por lo que una tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado en el momento de la venta ser\u00eda la adecuada.<\/p>\n

Identificar los momentos clave durante el periodo de an\u00e1lisis de una inversi\u00f3n inmobiliaria te permitir\u00e1 utilizar los datos correctos para calcular los rendimientos no proyectados y proyectados. Por ejemplo, si tu objetivo fuera calcular el rendimiento sobre el costo no proyectado (Sin tendencias del mercado), tendr\u00eda m\u00e1s sentido calcular la magnitud o margen del desarrollo utilizando la tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado actual.<\/p>\n

Notas Finales<\/h2>\n

El c\u00e1lculo de los rendimientos de una inversi\u00f3n inmobiliaria sin tomar en cuenta las tendencias del mercado, te ofrece una imagen del rendimiento financiero actual, en otras palabras, te brinda una visi\u00f3n m\u00e1s conservadora e inmediata de la oportunidad de inversi\u00f3n, centr\u00e1ndose en el escenario tal y como est\u00e1 en ese momento.<\/p>\n

La rentabilidad proyectada proporciona una evaluaci\u00f3n m\u00e1s din\u00e1mica y prospectiva de la inversi\u00f3n, en este sentido, facilita una previsi\u00f3n del rendimiento financiero a largo plazo, teniendo en cuenta las tendencias y los cambios previstos en el mercado.<\/p>\n

\u00a1Los profesionales inmobiliarios calculan las rentabilidades proyectadas y no proyectadas para obtener una imagen completa del potencial de una inversi\u00f3n inmobiliaria!<\/p>\n

<\/p>\n

Acerca del Autor:<\/strong> Arturo es Analista Financiero en A.CRE. Con una formaci\u00f3n como Ingeniero Mec\u00e1nico, perfeccion\u00f3 sus habilidades obteniendo un Master en Mantenimiento Industrial. Su experiencia abarca m\u00e1s de una d\u00e9cada como profesor universitario, y ha dedicado 3 a\u00f1os al \u00e1mbito inmobiliario, desempe\u00f1ando un papel fundamental en el Programa Acelerador de Modelizaci\u00f3n Financiera Inmobiliaria de A.CRE. La pasi\u00f3n de Arturo es construir, mejorar y analizar modelos financieros inmobiliarios. A Arturo le encanta estar con su familia y escalar monta\u00f1as en su tiempo libre. Arturo te invita a conectar con \u00e9l en su p\u00e1gina de LinkedIn<\/a>.<\/p>\n<\/div>

Contactar a Arturo<\/span><\/a><\/div><\/div><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Recientemente, recibimos una pregunta muy interesante en el \u201cQ&A (Question&Answers)\u201d del Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE, dicha pregunta estaba relacionada con el c\u00e1lculo de los retornos no proyectados y proyectados de una inversi\u00f3n inmobiliaria. De modo que, me gustar\u00eda aprovechar la oportunidad para discutirlo. 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His experience spans over a decade as a university professor, and he has dedicated 2 years to the real estate domain, holding an instrumental role in administering the A.CRE Accelerator real estate financial modeling program and helping its members master complex modeling solutions. Arturo's passion lies in building, improving, and analyzing real estate financial models. Arturo loves being with his family and climbing mountains in his free time. 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