{"id":790673,"date":"2023-12-13T09:00:45","date_gmt":"2023-12-13T16:00:45","guid":{"rendered":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/?p=790673"},"modified":"2025-04-15T16:05:22","modified_gmt":"2025-04-15T22:05:22","slug":"actores-publicos-y-privados-y-sus-implicaciones-en-el-mercado-inmobiliario-comercial-colombiano","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/actores-publicos-y-privados-y-sus-implicaciones-en-el-mercado-inmobiliario-comercial-colombiano\/","title":{"rendered":"Actores p\u00fablicos y privados y sus implicaciones en el mercado inmobiliario comercial colombiano"},"content":{"rendered":"

La importancia del an\u00e1lisis financiero en el \u00e1mbito inmobiliario es universalmente reconocida, pues constituye la columna vertebral del \u00e9xito de las inversiones y la viabilidad de los proyectos. Sin embargo, mi experiencia en este campo despu\u00e9s de 1 a\u00f1o trabajando para A.CRE, siempre en aras de otorgar contenido valor a nuestros lectores a trav\u00e9s de nuestras publicaciones en espa\u00f1ol<\/a>, ha puesto en escena otros aspectos igualmente cruciales: la diligencia debida en otras dimensiones del sector inmobiliario. Este enfoque integral de la diligencia debida va m\u00e1s all\u00e1 de los n\u00fameros, abarcando una multitud de factores y entes, entre ellos los actores p\u00fablicos y privados dentro del mercado local, todos esenciales para una toma de decisiones informada.<\/p>\n

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Nota de Emilio<\/strong>: Este es el tercer post de la serie Explorando el Mercado de los Bienes Ra\u00edces Comerciales en Colombia<\/a>, cuyo objetivo final es estudiar, aprender y en \u00faltima instancia modelar casos reales de inversiones inmobiliarias en Colombia, al mismo tiempo que otorgamos a nuestros lectores bases s\u00f3lidas y conocimientos reales que incentiven a este tipo de inversiones en el pa\u00eds.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Antes de sumergirse en hojas de c\u00e1lculo financieras y c\u00e1lculos del rendimiento de la inversi\u00f3n, TIR o Flujos de Caja, son indispensables varios pasos preliminares. Estos pasos implican la evaluaci\u00f3n del cumplimiento legal, el historial de la propiedad, las condiciones del mercado, los factores medioambientales y la normativa local, entre otros. Esta examinaci\u00f3n no s\u00f3lo depende de nosotros, pero si algo es seguro, es que mitiga los riesgos al mismo tiempo que tambi\u00e9n nos garantiza una previsi\u00f3n financiera m\u00e1s precisa y realista.<\/p>\n

As\u00ed pues, aunque el an\u00e1lisis financiero sigue siendo la piedra angular de la evaluaci\u00f3n inmobiliaria, las ense\u00f1anzas extra\u00eddas de mi viaje profesional ponen de relieve la importancia de un proceso investigativo m\u00e1s amplio, y nos podemos dar cuenta que tanto las entidades p\u00fablicas como privadas intervienen en cada una de las etapas. Es este enfoque diverso el que sienta las bases para un an\u00e1lisis financiero m\u00e1s s\u00f3lido e informado, que en \u00faltima instancia conduce a decisiones inmobiliarias m\u00e1s prudentes y rentables, por esta raz\u00f3n, en mi tercera entrega referente a la exploraci\u00f3n del mercado inmobiliario colombiano me enfoco en analizar m\u00e1s de cerca la influencia e importancia de los entes p\u00fablicos y privados en el espacio de los bienes ra\u00edces comerciales en Colombia.<\/p>\n

\"actores<\/p>\n

Actores P\u00fablicos y Privados en el Panorama Presente<\/h2>\n

En el mercado de bienes ra\u00edces de Colombia, diversos actores p\u00fablicos y privados juegan roles clave en la din\u00e1mica y evoluci\u00f3n del sector. La construcci\u00f3n representa un significativo 13.5% del PIB de Colombia, con la venta de viviendas nuevas valoradas en m\u00e1s de 60 billones de pesos anuales (4.1% del PIB). El segmento de Vivienda de Inter\u00e9s Social (VIS) abarca el 71% de estas ventas. Las diez constructoras m\u00e1s grandes del pa\u00eds dominan el 37% del mercado, y la cartera hipotecaria representa el 8.3% del PIB. A pesar de una desaceleraci\u00f3n desde mayo de 2022, el sector mantiene un alto nivel de actividad y controla los principales riesgos econ\u00f3micos.<\/p>\n

En 2023, se espera una moderaci\u00f3n en el sector, con una proyecci\u00f3n de ventas de alrededor de 183,000 unidades de vivienda seg\u00fan datos del ministerio de hacienda y cr\u00e9dito publico, de las cuales el 70% corresponder\u00edan a VIS, esta disminuci\u00f3n se debe, en parte, a incrementos en las tasas de inter\u00e9s y costos de las materias primas, as\u00ed como a un entorno econ\u00f3mico desafiante. Por ejemplo, en agosto de 2022, las tasas de inter\u00e9s para el sector inmobiliario se situaron en 13.4% efectivo anual para no VIS y 13.5% para VIS. Por otro lado, los precios de los principales materiales de construcci\u00f3n continuaron ascendiendo, liderados por productos como pinturas, barnices, vidrio, y materiales met\u00e1licos.<\/p>\n

Para contrastar con otros reportes investigativos de parte de un ente privado, de acuerdo con otras investigaciones realizadas por un de los principales bancos del pa\u00eds (puede encontrar el enlace al reporte hecho por el Grupo Bancolombia<\/strong> aqu\u00ed<\/a>), para 2023, el grupo Bancolombia proyecta que se vendan a\u00fan m\u00e1s viviendas, en sus c\u00e1lculos plantean ventas de 250,000 viviendas en Colombia, lo que representar\u00eda un aumento del 6.6% en comparaci\u00f3n con 2022. Bogot\u00e1 y Medell\u00edn son las ciudades con la mayor cantidad de inmuebles nuevos y usados, mientras que Medell\u00edn presenta la mayor disponibilidad de inmuebles en arriendo, especialmente en propiedades comerciales e industriales. Pereira ha emergido como un jugador clave en el mercado inmobiliario, superando a municipios como Bello, Rionegro, Sabaneta en Antioquia y Cali, especialmente en t\u00e9rminos de oferta de inmuebles en venta.<\/p>\n

En el segmento de comercio minorista, el mercado ha experimentado una significativa recuperaci\u00f3n tras la pandemia, con nuevas oportunidades para emprendimientos en nichos de mercado no tradicionales. Por otro lado, el mercado de oficinas est\u00e1 experimentando un regreso a la presencialidad, reflejado en la absorci\u00f3n de m\u00e1s de 30,000 metros cuadrados para el tercer trimestre del a\u00f1o. Las empresas est\u00e1n reconfigurando los espacios de oficinas para hacerlos m\u00e1s atractivos, lo que ha beneficiado tambi\u00e9n al comercio en zonas aleda\u00f1as.<\/p>\n

Estos datos nos introducen a la compleja interacci\u00f3n entre actores p\u00fablicos y privados en el mercado de bienes ra\u00edces en Colombia, un sector en constante evoluci\u00f3n y adaptaci\u00f3n a las condiciones econ\u00f3micas y sociales del pa\u00eds.<\/p>\n

Influencia de los Actores P\u00fablicos y Privados<\/h2>\n

La interacci\u00f3n de los actores tanto p\u00fablicos como privados se ven reflejados en resultados concretos para el mercado colombiano, zonas clave de Bogot\u00e1, como El Chic\u00f3, Santa B\u00e1rbara y La Cabrera, se han convertido en lugares privilegiados para espacios de oficinas y desarrollos comerciales. Esto se ve acentuado por un notable auge de la construcci\u00f3n en dichas zonas, centrado en desarrollos de uso mixto que combinan espacios residenciales, comerciales y minoristas.<\/p>\n

Seg\u00fan estudios realizados por especiales de Golden Harbors<\/a> para el a\u00f1o 2023 en la ciudad de Bogot\u00e1, el precio medio de una vivienda era de 535.000 USD, lo que supone un aumento del 13,8% respecto al a\u00f1o anterior. La ciudad tambi\u00e9n ofrece rentabilidades brutas de alquiler que oscilan entre el 4.76% y el 8.15%, lo que la convierte en un destino atractivo para los inversores inmobiliarios.<\/p>\n

Por otra parte, el gobierno ofrece incentivos a la inversi\u00f3n extranjera en el sector inmobiliario, como un impuesto fijo sobre la renta del 9% para nuevos proyectos como hoteles en determinados municipios y un incentivo de descuento del 1% sobre el valor de los inmuebles en condiciones espec\u00edficas. Adem\u00e1s, los inversores pueden obtener un visado de inversi\u00f3n (visado M-10) mediante la compra de bienes inmuebles, que puede dar lugar a la residencia permanente al cabo de cinco a\u00f1os.<\/p>\n

Sin embargo, es un mercado en el cual a\u00fan existen muchos retos<\/a>, la disponibilidad y recopilaci\u00f3n de datos inmobiliarios en Colombia siguen siendo deficientes, lo que dificulta una comprensi\u00f3n exhaustiva del mercado. Por ejemplo, en 2023, el 73% de las nuevas propiedades construidas en Bogot\u00e1 se desarrollaron en los estratos 3 y 4, pero no mucha m\u00e1s informaci\u00f3n acerca del tipo de propiedad es de f\u00e1cil acceso, lo que nos indica una concentraci\u00f3n del desarrollo en estas zonas, pero nos hace preguntarnos \u00bfQu\u00e9 tipo de desarrollo se est\u00e1 dando? \u00bfQu\u00e9 tipo de instituciones est\u00e1n interviniendo en este mercado? Para promover la transparencia y la toma de decisiones informadas, es necesaria una mayor colaboraci\u00f3n entre las instituciones p\u00fablicas y privadas en la recopilaci\u00f3n y el intercambio de datos.<\/p>\n

El acceso a la financiaci\u00f3n es otro reto, Los aspirantes a inversores inmobiliarios suelen enfrentarse a obst\u00e1culos como la exigencia de garant\u00edas s\u00f3lidas y pruebas de ingresos estables, lo que conlleva tipos de inter\u00e9s m\u00e1s altos y condiciones menos favorables. Establecer relaciones s\u00f3lidas con entidades financieras privadas y explorar opciones de financiaci\u00f3n alternativas, como asociaciones o financiaci\u00f3n directa con los propietarios, pueden ser estrategias eficaces.<\/p>\n

Tendencias Actuales<\/h2>\n