{"id":766485,"date":"2023-10-25T08:00:42","date_gmt":"2023-10-25T14:00:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/?p=766485"},"modified":"2025-04-15T16:05:49","modified_gmt":"2025-04-15T22:05:49","slug":"camino-hacia-un-noi-estabilizado-concesiones-en-la-suscripcion-de-propiedades-inmobiliarias","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/camino-hacia-un-noi-estabilizado-concesiones-en-la-suscripcion-de-propiedades-inmobiliarias\/","title":{"rendered":"Camino Hacia un NOI Estabilizado \u2013 Concesiones en la Suscripci\u00f3n de Propiedades Inmobiliarias"},"content":{"rendered":"

Los incentivos que son ofrecidos a los inquilinos de una propiedad inmobiliaria, constituyen otro de los importantes ajustes que deben suscribir los profesionales inmobiliarios para alcanzar un NOI estabilizado, pero m\u00e1s all\u00e1 del ajuste, las concesiones representan el costo de alcanzar una determinada cifra de ocupaci\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

\n
\n

Nota de Arturo:<\/strong> Este es el tercer post de la Serie del Camino Hacia un NOI Estabilizado.<\/a> Esta serie de contenidos pretende mostrar el camino que deben transitar los profesionales inmobiliarios para arribar a un NOI Estabilizado, en este sentido, m\u00e1s all\u00e1 de los c\u00e1lculos, el objetivo es reflejar que hay detr\u00e1s de las decisiones que se deben tomar con respecto a la suscripci\u00f3n de cada uno de los \u00edtems que conforman la proforma de una propiedad inmobiliaria.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

Por ejemplo cuando estamos suscribiendo el \u201cTotal de Ingresos por Renta\u201d en la proforma de una propiedad inmobiliaria multifamiliar, comenzamos considerando la renta potencial bruta, es decir, el m\u00e1ximo absoluto que podr\u00edamos ganar si todas las unidades estuvieran ocupadas a la renta de mercado, luego ajustamos ese valor considerando las p\u00e9rdidas o ganancias por arrendamiento, la desocupaci\u00f3n actual y p\u00e9rdida crediticia, y finalmente las concesiones para calcular el total de ingresos por renta.<\/p>\n

(+) Renta de Mercado<\/p>\n

(+\/-) Ganancia\/Perdida por Arrendamiento<\/p>\n

(-) Desocupaci\u00f3n Actual y P\u00e9rdida Crediticia<\/p>\n

(-) Concesiones<\/p>\n

(=) Total Ingresos por Renta<\/p>\n

Ahora bien, en el camino hacia un NOI estabilizado, los ajustes por concepto de concesiones son sin\u00f3nimo del costo de arrendar y\/o mantener ocupada una propiedad. Si bien es cierto que, por ejemplo, el propietario no percibe ingresos de alquiler durante un periodo de renta gratuito, tambi\u00e9n es cierto que se est\u00e1 asegurando a un inquilino para toda la duraci\u00f3n del contrato, lo que garantiza un flujo de ingreso estable a largo plazo.<\/p>\n

Concesiones En La Suscripci\u00f3n De Propiedades Inmobiliarias<\/strong><\/h2>\n

En el caso de un contrato de arrendamiento, las concesiones pudiesen ser sin\u00f3nimo de periodos de alquiler gratuito o en su defecto, por ejemplo, en una propiedad multifamiliar, de un acuerdo de parte del propietario de la propiedad para que el inquilino est\u00e9 exento de determinados gastos como las tasas por animales dom\u00e9sticos o aparcamiento.<\/p>\n

Usualmente los contratos de arrendamiento manejan dos t\u00e9rminos, el primero \u201cInicio de Arrendamiento\u201d y el segundo \u201cInicio del alquiler\u201d de modo que, la diferencia entre el inicio de arrendamiento y el inicio de alquiler es la cantidad de meses de alquiler gratuito ofrecidos.<\/p>\n

Estos incentivos, tienen como finalidad inducir al inquilino a firmar un contrato de arrendamiento, ya sea durante el arrendamiento inicial o en periodos favorables a los inquilinos en el ciclo de mercado.
\nLas concesiones tambi\u00e9n pueden ser vistas como un gesto de buena voluntad, que ayuda a construir una relaci\u00f3n positiva entre propietario e inquilino desde el principio de un contrato de arrendamiento, contribuyendo a aumentar la probabilidad de que se renueve el contrato de arrendamiento.<\/p>\n

En el siguiente ejemplo de proforma de una propiedad multifamiliar, puedes apreciar c\u00f3mo se ajusta la renta de mercado en la secci\u00f3n de Ingresos por Alquiler.<\/p>\n

\"Proforma

Proforma de una Propiedad Multifamiliar<\/p><\/div>\n

\u00bfQu\u00e9 fuentes de informaci\u00f3n debemos tener en cuenta para suscribir el valor de una concesi\u00f3n en la proforma de una propiedad inmobiliaria?<\/strong><\/h2>\n

Lo primero que tendr\u00edamos que revisar es la naturaleza del arrendamiento, y por supuesto, eso depender\u00e1 del tipo de propiedad, luego, al igual que cada una de las decisiones de suscripci\u00f3n, el establecimiento de las concesiones debe estar soportado por una base que se alimenta de las siguientes fuentes:<\/p>\n

Datos Internos:<\/strong> Son la primera fuente a consultar, representada por la data hist\u00f3rica de la propiedad analizada y todos los arrendamientos de los que se tenga conocimiento directo. Por ejemplo, piensa en las empresas que tienen un proceso disciplinado de recopilaci\u00f3n y estructuraci\u00f3n de la informaci\u00f3n sobre los arrendamientos. Dichas empresas suscriben cientos de inversiones potenciales cada a\u00f1o, y durante ese proceso de suscripci\u00f3n obtienen informaci\u00f3n de las condiciones de arrendamiento de los inquilinos.<\/p>\n

Red de Contactos:<\/strong> Una manera de enriquecer los datos internos o si por el contrario no se cuentan con ellos, es recurrir a la red de contactos para obtener informaci\u00f3n acerca de los arrendamientos comparables. Los agentes inmobiliarios (Brokers) y los administradores las propiedades son una fuente muy valiosa.<\/p>\n

Data externa:<\/strong> Los proveedores de datos externos constituyen otra fuente de informaci\u00f3n, los cuales proporcionan data que se encuentra libre en el mercado o en su defecto, datos que deben ser comprados.<\/p>\n

Ahora bien, la experiencia<\/strong> que se tenga sobre el terreno junto con la comprensi\u00f3n din\u00e1mica del mercado y submercado, van a determinar el manejo adecuado de la data que aportan cada una de las fuentes.<\/p>\n

Una Mirada A La Suscripci\u00f3n De Concesiones En Propiedades Con Contratos A Corto Plazo (Multifamiliares) <\/strong><\/h2>\n

Las propiedades multifamiliares son un ejemplo de arrendamientos a corto plazo, lo que significa que los flujos de efectivo son menos predecibles. En este sentido, imagina que formas partes del equipo de inversi\u00f3n de una compa\u00f1\u00eda inmobiliaria, de modo que tienes la funci\u00f3n de construir la proforma de adquisici\u00f3n de una propiedad multifamiliar.<\/p>\n

Mientras que en la realidad las concesiones suelen ser una cantidad fija por inquilino (por ejemplo, X meses de alquiler gratis, aparcamiento gratuito, etc.), modelar dicha realidad para calcular el valor de suscripci\u00f3n de las concesiones en la proforma no agregar\u00e1 un valor que valga la pena hacerlo, es por ello que, en estos casos, se sacrifica la precisi\u00f3n por la simplicidad de calcular una cantidad que se aproxime a las concesiones reales dadas.<\/p>\n

Por ejemplo, cuando revises las cuentas de resultados hist\u00f3ricos (Income Statements) de la propiedad multifamiliar, y te des cuenta que las concesiones son permanentes en el tiempo, adem\u00e1s de revisar las otras fuentes descritas anteriormente (Datos externos y red de contactos), pudieses llegar a la conclusi\u00f3n de que, un 2% de ajuste de la renta de mercado es un ajuste racional.<\/p>\n

M\u00e1s all\u00e1 de recortar el alquiler de mercado o los ingresos por alquiler, lo m\u00e1s importante es que el valor resultante sea consistente con la expectativa del monto real de las concesiones que ofrece la propiedad.<\/p>\n

Sin embargo, si bien es cierto que, en algunos mercados es necesario otorgar a los inquilinos meses de alquiler gratuitos para arrendar o mantener la propiedad en un determinado nivel de ocupaci\u00f3n, en otros mercados es posible que el nivel de ocupaci\u00f3n existente requiera cero concesiones.<\/p>\n

Una Mirada a la Suscripci\u00f3n de Concesiones en Propiedades con Contratos a Largo Plazo (Minorista, Industrial, Oficina)<\/h2>\n

El impacto que generan las concesiones en el c\u00e1lculo del NOI estabilizado de una propiedad con contratos a largo plazo, est\u00e1 representado principalmente por periodos de alquiler gratuito. En este sentido, el primer paso en la suscripci\u00f3n de dicha concesi\u00f3n es entender los t\u00e9rminos del contrato de arrendamiento.<\/p>\n

Eso significa que, debemos revisar la duraci\u00f3n de los contratos de los inquilinos, la renta actual, los meses de aumento, las probabilidades de renovaci\u00f3n, las probabilidades de ruptura del contrato, etc. debido al impacto que tienen sobre los ingresos.<\/p>\n

Te recomiendo consultar las \u201cLecciones de Bienes Inmuebles del Tama\u00f1o de un Bocado<\/a>\u201d y nuestro \u201cGlosario de T\u00e9rminos<\/a>\u201d, para aclarar cualquier duda en cuanto a un t\u00e9rmino determinado.<\/em><\/p>\n

Modelando El Impacto De Las Concesiones\u2026<\/strong><\/h2>\n

Imagina que como profesional inmobiliario est\u00e1s trabajando en la adquisici\u00f3n de una propiedad minorista (Retail) con m\u00faltiples inquilinos existentes, en este sentido, tendr\u00edas que revisar o modelar las listas de alquileres (Rent Roll) de los contratos a largo plazo existentes, considerando las concesiones tanto para la renovaci\u00f3n como para la firma de un nuevo contrato.<\/p>\n

\u00a1Modelar contratos de arrendamiento a corto y largo plazo es otro de los interesantes temas que tratamos ampliamente en el Acelerador de modelos financieros inmobiliarios de A.CRE<\/a>!<\/em><\/p>\n

Por lo tanto, en caso de que un inquilino renueve, los supuestos ser\u00e1n muy diferentes a cuando el espacio es ocupado por un nuevo inquilino. El m\u00e9todo m\u00e1s com\u00fan para analizar esos dos posibles escenarios es tomar una mezcla entre el coste de una renovaci\u00f3n frente al coste de un nuevo inquilino.<\/p>\n

La raz\u00f3n es que, para la mayor\u00eda de los inquilinos desocupar un espacio representa un costo financiero y log\u00edstico de trasladarse a un nuevo espacio. En este sentido, suele ser menos costoso renovar a un inquilino que arrendar a uno nuevo.<\/p>\n

Una manera de calcular las concesiones referentes a los costos de alquiler gratuito cada a\u00f1o, pudiese ser calculando el promedio ponderado de los meses de concesi\u00f3n (renovaci\u00f3n y ruptura del contrato) y luego multiplicarlo por la renta ajustada del mercado cada a\u00f1o. Suponiendo que las concesiones son perdurables en el tiempo, la suscripci\u00f3n del valor en la proforma pudiese ser calculado a trav\u00e9s del promedio de las concesiones en los a\u00f1os del an\u00e1lisis.<\/p>\n

De esta manera, estaremos considerando la reducci\u00f3n de los ingresos durante los periodos de alquiler gratuitos, as\u00ed como cualquier aumento de renta (Escalation) que podr\u00eda compensar las concesiones sobre los t\u00e9rminos del contrato.<\/p>\n

Concesiones No Perdurables En El Tiempo<\/strong><\/h2>\n

Sin embargo, tambi\u00e9n es posible que no sea suscrito el valor de la concesi\u00f3n en la proforma de una propiedad determinada. Por ejemplo, imagina que formas parte de un equipo de inversi\u00f3n que est\u00e1 considerando la adquisici\u00f3n de una propiedad de oficina de unos 40,000 SF, con un solo inquilino (single tenant), que firm\u00f3 recientemente un contrato de arrendamiento a 15 a\u00f1os con incrementos anuales de la renta del 1.5%, de modo que recibes el memor\u00e1ndum de oferta de parte del agente inmobiliario (broker) y decides construir tu propia proforma.<\/p>\n

Cuando revisas la proyecci\u00f3n financiera de los pr\u00f3ximos 10 a\u00f1os por parte del agente inmobiliario, notas que hay un flujo de efectivo importante de concesiones presente solo el primer a\u00f1o. En este caso, cuando est\u00e1s construyendo tu propia proforma para calcular el valor de la propiedad, no deber\u00edas incluir dicha concesi\u00f3n debido a que dicho flujo de efectivo no es perdurable en el tiempo, es decir, dicho valor no contribuye en la b\u00fasqueda de un NOI estabilizado.<\/p>\n

Capturando el Riesgo que Involucran los Costos de Arrendamiento en la Adquisici\u00f3n de una Propiedad Inmobiliaria<\/h2>\n

Imagina que formas parte de un equipo de inversi\u00f3n que est\u00e1 analizando la posibilidad de adquirir una propiedad minorista (Retail) por un valor de $10,000,000. Dicha propiedad posee m\u00faltiples inquilinos existentes y espacios vacantes, adem\u00e1s, los costos de arrendamiento de los espacios vacantes representan un valor de $1,000,000.<\/p>\n

En este caso los costos de arrendamiento est\u00e1n representados por periodos de renta gratuita, comisiones de arrendamiento y mejoras de espacios a los inquilinos. Suponiendo que el NOI estabilizado es de $1,000,000 y que la tasa de capitalizaci\u00f3n del mercado hoy es del 7%, tu modelo financiero deber\u00eda tener en cuenta lo siguiente:<\/p>\n

\"Concesiones\"<\/p>\n

En este punto, te recomiendo consultar el post de \u00bfVale la pena invertir en un desarrollo inmobiliario?<\/a><\/em><\/p>\n

En este escenario, puedes apreciar la importancia que tiene considerar los costos de arrendamiento en el presupuesto del proyecto para capturar el riesgo que representa el arrendamiento de los espacios vacantes.<\/p>\n

Por su parte, el NOI estabilizado ser\u00eda calculado una vez que todos los contratos de espacios vacantes sean ejecutados y los nuevos inquilinos est\u00e9n en el lugar.<\/p>\n

Notas Finales<\/strong><\/h2>\n

Las concesiones ofrecen una serie de beneficios tanto para los propietarios como para los inquilinos, piensa en esos casos en los que los inquilinos necesitan tiempo para establecer sus operaciones o renovar el espacio antes de que puedan empezar a generar ingresos.<\/p>\n

En el camino hacia un NOI estabilizado, la suscripci\u00f3n del valor de la concesi\u00f3n en una proforma, tambi\u00e9n depende de los motivos del an\u00e1lisis, en otras palabras, un vendedor ser\u00e1 m\u00e1s agresivo buscando una concesi\u00f3n m\u00e1s baja en su proforma, mientras un comprador ser\u00e1 m\u00e1s conservador buscando una concesi\u00f3n m\u00e1s alta.<\/p>\n

Si bien es cierto que, en algunos mercados es necesario otorgar a los inquilinos meses de alquiler gratuitos para arrendar o mantener la propiedad en un determinado nivel de ocupaci\u00f3n, en otros mercados es posible que, el nivel de ocupaci\u00f3n existente requiera cero concesiones.<\/p>\n

<\/p>\n

Acerca del Autor:<\/strong> Arturo es Analista Financiero en A.CRE. Con una formaci\u00f3n como Ingeniero Mec\u00e1nico, perfeccion\u00f3 sus habilidades obteniendo un Master en Mantenimiento Industrial. Su experiencia abarca m\u00e1s de una d\u00e9cada como profesor universitario, y ha dedicado 3 a\u00f1os al \u00e1mbito inmobiliario, desempe\u00f1ando un papel fundamental en el Programa Acelerador de Modelizaci\u00f3n Financiera Inmobiliaria de A.CRE. La pasi\u00f3n de Arturo es construir, mejorar y analizar modelos financieros inmobiliarios. A Arturo le encanta estar con su familia y escalar monta\u00f1as en su tiempo libre. Arturo te invita a conectar con \u00e9l en su p\u00e1gina de LinkedIn<\/a>.<\/p>\n<\/div>

Contactar a Arturo<\/span><\/a><\/div><\/div><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Los incentivos que son ofrecidos a los inquilinos de una propiedad inmobiliaria, constituyen otro de los importantes ajustes que deben suscribir los profesionales inmobiliarios para alcanzar un NOI estabilizado, pero m\u00e1s all\u00e1 del ajuste, las concesiones representan el costo de alcanzar una determinada cifra de ocupaci\u00f3n de la propiedad. 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