![\"Desocupaci\u00f3n](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/pexels-joey-kyber-134643-1210x423.jpg\")
<\/p>\nConsiderar la posible p\u00e9rdida por desocupaci\u00f3n, as\u00ed como la falta de pago de los inquilinos en una propiedad inmobiliaria que genera ingresos, representa otra de las decisiones clave de suscripci\u00f3n que los profesionales inmobiliarios deben tomar cuando est\u00e1n transitando el camino hacia un NOI proforma (Estabilizado).<\/p>\n
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Nota de Arturo:<\/strong> Este es el segundo post de la Serie del Camino Hacia un NOI Estabilizado.<\/a> Esta serie de contenidos pretende mostrar el camino que deben transitar los profesionales inmobiliarios para arribar a un NOI Estabilizado, en este sentido, m\u00e1s all\u00e1 de los c\u00e1lculos, el objetivo es reflejar que hay detr\u00e1s de las decisiones que se deben tomar con respecto a la suscripci\u00f3n de cada uno de los \u00edtems que conforman la proforma de una propiedad inmobiliaria.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n En el siguiente ejemplo de proforma observar\u00e1s los \u00edtems de \u201cDesocupaci\u00f3n Real y P\u00e9rdida Crediticia\u201d y de \u201cDesocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia\u201d, los cuales representan ajustes a los \u201cIngresos por Renta\u201d y a los \u201cOtros Ingresos\u201d que seguramente encontrar\u00e1s cuando est\u00e9s construyendo o revisando la proforma de una propiedad determinada.<\/p>\n Proforma de una propiedad Multifamiliar<\/p><\/div>\n La desocupaci\u00f3n real pudiese reflejar lo que realmente sucedi\u00f3 en base a las cuentas de resultados hist\u00f3ricas de la propiedad o lo que se espera que suceda de una manera definida, por ejemplo, en el caso de arrendamientos a largo plazo en los que se conoce el vencimiento del contrato, tambi\u00e9n se conoce una probable desocupaci\u00f3n. Por su parte, la p\u00e9rdida crediticia toma en cuenta las p\u00e9rdidas que se generan cuando un inquilino no paga el alquiler.<\/p>\n En este sentido, ambas p\u00e9rdidas afectan los ingresos o ganancias generadas por el alquiler de la propiedad, tal y como puedes apreciar en la proforma.<\/p>\n Dado que el alquiler real es un objetivo m\u00f3vil, y que nuestro punto de partida en la proforma es el alquiler potencial total, es decir, el alquiler de mercado, el ajuste que representa la desocupaci\u00f3n real se basa en el precio por el que podr\u00edamos alquilar esas unidades desocupadas, s\u00ed, me refiero al alquiler de mercado de esas unidades hoy.<\/p>\n Desocupaci\u00f3n Real = Alquiler de Mercado x Unidades Desocupadas<\/em><\/p>\n Eso significa que generalmente es una partida hist\u00f3rica y no un valor que contenga proyecci\u00f3n, sirviendo de base para definir la hip\u00f3tesis o supuesto de la \u201cDesocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia\u201d usado en las proyecciones a futuro.<\/p>\n Las propiedades minoristas, industriales y de oficinas son sin\u00f3nimos de contratos a largo plazo, eso significa que, se conoce la fecha del vencimiento del contrato y con ello la probable desocupaci\u00f3n.<\/p>\n En este caso, pudi\u00e9semos considerar la desocupaci\u00f3n en el \u00edtem de \u201cDesocupaci\u00f3n Real y P\u00e9rdida Crediticia\u201d de la proforma, as\u00ed como en los \u00edtems de Otros Ingresos (sin considerar una ocupaci\u00f3n del 100%). Tambi\u00e9n es posible que, en estos casos la proforma contabilice por separado la desocupaci\u00f3n real, as\u00ed como la p\u00e9rdida crediticia real.<\/p>\n Finalmente, el \u00edtem de \u201cDesocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia\u201d, representar\u00eda una especie de contingencia para contabilizar p\u00e9rdidas imprevistas en periodos futuros (pron\u00f3stico).<\/p>\n En primer lugar, la desocupaci\u00f3n general es un supuesto impulsado por el mercado, en este sentido pudi\u00e9semos decir que dicho supuesto examina las fuerzas del mercado y luego supone que un porcentaje quedar\u00e1 sin alquilar, en otras palabras, toma en cuenta la posible p\u00e9rdida por desocupaci\u00f3n debido a las condiciones del mercado, as\u00ed como la p\u00e9rdida crediticia esperada debido a la falta de pago de los inquilinos.<\/p>\n Debo empezar diciendo que en el Q&A del Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios hemos tratado ampliamente este tema. En pocas palabras, cuando un miembro del Acelerador est\u00e1 interesado en aprender m\u00e1s sobre un tema determinado, s\u00f3lo tiene que preguntar a trav\u00e9s del foro de preguntas y respuestas del Acelerador.<\/p>\n El \u201cQ&A\u201d es un \u00e1rea fascinante y de gran aprendizaje del \u201cAcelerador de Modelos Financieros de A.CRE<\/a>\u201d, donde los participantes nos env\u00edan sus preguntas relacionadas a la formaci\u00f3n acad\u00e9mica y profesional que ofrece este programa.<\/em><\/p>\n En este sentido, existen un par de maneras de aplicar el factor de desocupaci\u00f3n general y p\u00e9rdida crediticia, las cuales son tratadas en el Acelerador de Modelos Financieros de A.CRE, la primera es considerando un factor de desocupaci\u00f3n general como porcentaje del total de ingreso por alquiler, y la segunda, como porcentaje del ingreso bruto.<\/p>\n Una estructura bastante l\u00f3gica en la aplicaci\u00f3n del factor pudiese estar representada por el traslado de toda la \u201cDesocupaci\u00f3n Real y P\u00e9rdida Crediticia\u201d a la l\u00ednea de \u201cDesocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia\u201d de la proforma.<\/p>\n Esto significa que, en vez de incluir la \u201cDesocupaci\u00f3n Real y P\u00e9rdida Crediticia\u201d en la secci\u00f3n de \u201cIngresos por Alquiler\u201d estamos considerando una \u201cDesocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia\u201d orientada a ajustar el \u201cIngreso Bruto\u201d (Total de Ingresos por Alquiler + Otros Ingresos).<\/p>\n De modo que, a pesar de que la \u201cDesocupaci\u00f3n Real y P\u00e9rdida Crediticia\u201d ser\u00eda igual a cero, todos los ingresos ser\u00e1n ajustados en base a un factor justo de desocupaci\u00f3n general en el mercado, como se muestra en la proforma previamente.<\/p>\n Imagina que como profesional inmobiliario est\u00e1s construyendo una proforma para \u201ccomercializar\u201d una propiedad multifamiliar de 200 unidades, cada una con 90 M2, y que posee una ocupaci\u00f3n actual del 96%, en este caso, la acci\u00f3n de comercializar es clave, ya que ello va a determinar los motivos de presentar un NOI m\u00e1s alto.<\/p>\n Las propiedades multifamiliares son sin\u00f3nimo de arrendamientos a corto plazo, de modo que, es menos probable conocer una desocupaci\u00f3n, en este sentido, una manera l\u00f3gica de considerar la desocupaci\u00f3n general y p\u00e9rdida crediticia ser\u00eda utilizando el factor de desocupaci\u00f3n general.<\/p>\n Te recomiendo consultar las \u201cLecciones de Bienes Inmuebles del Tama\u00f1o de un Bocado<\/a>\u201d y nuestro \u201cGlosario de T\u00e9rminos<\/a>\u201d, para aclarar cualquier duda en cuanto a un t\u00e9rmino determinado.<\/em><\/p>\n De manera que, utilizando el siguiente ejemplo de proforma multifamiliar, vamos a calcular o elevar (Grossing up) los otros ingresos reflejados por el Corredor (Agente) asumiendo que la propiedad est\u00e1 arrendada al 100%, en otras palabras, vamos a dividir los otros ingresos por el 96% de ocupaci\u00f3n.<\/p>\n Ahora es el momento de ajustar esos ingresos, utilizando un factor o expectativa de tasa de mercado que refleje qu\u00e9 tan llena estar\u00e1 dicha propiedad y qu\u00e9 probabilidades hay de que los inquilinos paguen el alquiler, para ello usamos el \u00edtem \u201cDesocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia\u201d.<\/p>\n En este caso utilizar\u00e9 un factor del 5%, es decir, estamos previendo que las fuerzas del mercado determinar\u00e1n que, de las 200 unidades, 10 estar\u00e1n desocupadas durante todo el a\u00f1o, reduciendo as\u00ed cada uno de los sub-\u00edtems alojados en el \u201cTotal de Ingresos por Alquiler\u201d y el \u201cTotal de Otros Ingresos\u201d.<\/p>\n Eso significa que, pudi\u00e9semos considerar que todos los \u00edtems por encima del Ingreso Bruto est\u00e1n basados en un 100% de ocupaci\u00f3n, y finalmente el \u00edtem de \u201cDesocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia\u201d contabilizar\u00eda la desocupaci\u00f3n real, la desocupaci\u00f3n imprevista, as\u00ed como la p\u00e9rdida crediticia.<\/p>\n En otras palabras, el \u00edtem ser\u00eda calculado as\u00ed:<\/p>\n = (Factor de Desocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia) x (Total de Ingresos por Alquiler + Total Otros Ingresos)<\/em><\/p>\n En la siguiente imagen puedes apreciar la proforma del caso pr\u00e1ctico descrito:<\/p>\n \u00a1Es una gran pregunta! En primer lugar, la desocupaci\u00f3n general y la p\u00e9rdida crediticia se basa en el contexto, la compa\u00f1\u00eda inmobiliaria, y objetivo de nuestro an\u00e1lisis.<\/p>\n En este sentido, la base cient\u00edfica de dicho porcentaje (como, por ejemplo; el 5% utilizado anteriormente) se sustenta en la desocupaci\u00f3n hist\u00f3rica y la p\u00e9rdida de cr\u00e9dito en todo el mercado para el tipo de propiedad analizada.<\/p>\n La investigaci\u00f3n de la desocupaci\u00f3n del submercado, as\u00ed como la desocupaci\u00f3n en propiedades comparables, y, por \u00faltimo, la comprobaci\u00f3n de la desocupaci\u00f3n hist\u00f3rica y la p\u00e9rdida de cr\u00e9dito en la propia propiedad (Lista de alquiler y el Hist\u00f3rico real), tambi\u00e9n influyen en el valor de dicho porcentaje.<\/p>\n Visualizando el escenario del caso pr\u00e1ctico anterior, supongamos que el promedio de ocupaci\u00f3n en dicha propiedad multifamiliar ha promediado un 96% los \u00faltimos 8 a\u00f1os.<\/p>\n Adicionalmente, la investigaci\u00f3n del submercado revela que en los \u00faltimos 15 a\u00f1os la tasa de desocupaci\u00f3n es del 6%, y la tasa de desocupaci\u00f3n actual del submercado es del 5.5%. Finalmente, el pron\u00f3stico de la tasa del submercado es del 6.5% en los pr\u00f3ximos 5 a\u00f1os.<\/p>\n De modo que, como profesional inmobiliario debes suscribir una tasa de desocupaci\u00f3n general apropiada. Bien, ahora que conocemos el escenario, analicemos \u00bfPor qu\u00e9 seleccion\u00e9 un 5% anteriormente?<\/p>\n Es cierto que la tasa de desocupaci\u00f3n general y p\u00e9rdida crediticia del submercado ha sido del 6% los \u00faltimos 15 a\u00f1os, pero tambi\u00e9n es cierto que la propiedad analizada ha tenido un mejor desempe\u00f1o que el submercado los \u00faltimos 8 a\u00f1os (4% de desocupaci\u00f3n) y probablemente contin\u00fae as\u00ed en los pr\u00f3ximos a\u00f1os.<\/p>\n En este sentido, \u00a1Un factor del 5% es un valor razonable de \u201cDesocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia\u201d!<\/p>\n Tambi\u00e9n es muy com\u00fan que la \u201cDesocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia\u201d se aplique como porcentaje del \u201cTotal de Ingresos por Alquiler\u201d.<\/p>\n La raz\u00f3n es que, en estos casos la desocupaci\u00f3n ya est\u00e1 incluida en los \u00edtems de \u201cOtros Ingresos\u201d, de modo que, ajustar los \u201cIngresos Brutos\u201d con un factor de desocupaci\u00f3n ser\u00eda efectivamente un doble descuento de los \u201cOtros Ingresos\u201d.<\/p>\n Piensa en esos casos donde los \u201cOtros Ingresos\u201d no est\u00e1n correlacionadas con la ocupaci\u00f3n. Por ejemplo, en ciudades densamente pobladas donde el estacionamiento o aparcamiento de carros es escaso, los Ingresos de Aparcamiento (Parking Income) a menudo no est\u00e1n relacionados con la ocupaci\u00f3n.<\/p>\n En otras palabras, es posible que exista un porcentaje muy alto de estacionamientos ocupados, pero eso no significa que la ocupaci\u00f3n tambi\u00e9n lo tenga, de hecho, puede existir un porcentaje muy bajo de ocupaci\u00f3n de la propiedad. Por lo tanto, aplicar un factor de \u201cDesocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia\u201d a los \u201cIngreso Brutos\u201d no ser\u00eda apropiado en este caso.<\/p>\n La Desocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia ser\u00eda calculada de la siguiente manera:<\/p>\n = (Factor de Desocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia) x (Total de Ingresos por Alquiler)<\/em><\/p>\n Existen distintas formas de contabilizar la desocupaci\u00f3n y p\u00e9rdida crediticia en la industria inmobiliaria, sin embargo, siempre que leas o escuches la frase de desocupaci\u00f3n real pudieses preguntarte \u00bfCu\u00e1ntos ingresos se han dejado de percibir por esas unidades vac\u00edas? De manera que la desocupaci\u00f3n real es un valor hist\u00f3rico que es reportado por el \u00e1rea contable y se basa en el desempe\u00f1o real de la propiedad. Por su parte, la \u201cDesocupaci\u00f3n General y P\u00e9rdida Crediticia\u201d simplemente pudieses asociarla a recortes o ajustes, bien sea de los \u201cIngresos Brutos\u201d o del \u201cTotal de Ingreso por Alquiler\u201d.<\/p>\n Si bien es cierto que, mientras m\u00e1s data valiosa est\u00e9 al alcance de la mano y que por supuesto, sea manejada adecuadamente, mejor ser\u00e1n los supuestos o entradas que utilices como profesional inmobiliario en el camino hacia un NOI estabilizado, tambi\u00e9n debemos agregar que, dicho valor tambi\u00e9n depende de los motivos del an\u00e1lisis, en otras palabras, un vendedor ser\u00e1 m\u00e1s agresivo buscando un NOI m\u00e1s alto, pero en cambio, un comprador ser\u00e1 m\u00e1s conservador buscando un NOI m\u00e1s bajo.<\/p>\n \u00a1El entendimiento de cada uno de los \u00edtems que conforman una proforma, as\u00ed como el manejo apropiado de la data que brinda el contexto en el cual se encuentra la propiedad, van a determinar las decisiones que tomes con respecto a la desocupaci\u00f3n y p\u00e9rdida crediticia en b\u00fasqueda de un NOI estabilizado!<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/Imagen-2-Desocupacion-y-Perdida-Crediticia.png\")
Pero \u00bfqu\u00e9 es exactamente la desocupaci\u00f3n real y p\u00e9rdida crediticia? <\/strong><\/h2>\n
Ahora bien, \u00bfc\u00f3mo suscribir la desocupaci\u00f3n real y p\u00e9rdida crediticia?<\/strong><\/h2>\n
Una Mirada A La Desocupaci\u00f3n Real Y P\u00e9rdida Crediticia En Los Contratos A Largo Plazo (Propiedades Minoristas (Retail), Industriales, Y De Oficinas)<\/strong><\/h2>\n
Entonces, \u00bfqu\u00e9 representa la desocupaci\u00f3n general y p\u00e9rdida crediticia?<\/strong><\/h2>\n
\u00bfC\u00f3mo aplicar el factor de desocupaci\u00f3n general y p\u00e9rdida crediticia?<\/strong><\/h2>\n
Factor De Desocupaci\u00f3n General Y P\u00e9rdida Crediticia Como Porcentaje Del Ingreso Bruto<\/strong><\/h2>\n
Caso Pr\u00e1ctico De La Aplicaci\u00f3n Del Factor De Desocupaci\u00f3n General Y P\u00e9rdida Crediticia En La Suscripci\u00f3n De Propiedades Con Contratos A Corto Plazo (Propiedades Multifamiliares)<\/strong><\/h2>\n
![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/Imagen-3-Desocupacion-y-Perdida-Crediticia.png\")
<\/p>\nPero \u00bfc\u00f3mo se obtiene el porcentaje de desocupaci\u00f3n general y p\u00e9rdida crediticia? <\/strong><\/h2>\n
\u00bfFactor de desocupaci\u00f3n general y p\u00e9rdida crediticia del 5%?<\/strong><\/h2>\n
Factor De Desocupaci\u00f3n General Y P\u00e9rdida Crediticia Como Porcentaje Del Total De Ingresos Por Alquiler<\/strong><\/h2>\n
Notas Finales <\/strong><\/h2>\n