Nota de Arturo:<\/strong> Este es el primer post de la Serie del Camino Hacia un NOI Estabilizado<\/a>. Esta serie de contenidos pretende mostrar el camino que deben transitar los profesionales inmobiliarios para arribar a un NOI Estabilizado, en este sentido, m\u00e1s all\u00e1 de los c\u00e1lculos, el objetivo es reflejar que hay detr\u00e1s de las decisiones que se deben tomar con respecto a la suscripci\u00f3n de cada uno de los \u00edtems que conforman la proforma de una propiedad inmobiliaria. <\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n La raz\u00f3n es que m\u00e1s all\u00e1 de los c\u00e1lculos de cada uno de los \u00edtems que conforman una proforma, el valor del NOI es una funci\u00f3n de las decisiones de suscripci\u00f3n que se toman para cada uno de dichos \u00edtems. De modo que, detr\u00e1s de cada decisi\u00f3n, existe un an\u00e1lisis amplio de los ingresos y gastos relacionados directamente con la operaci\u00f3n de la propiedad, localizados en el estado de cuenta de resultados hist\u00f3ricos de dicha propiedad.<\/p>\n Comparar la renta contractual con la del mercado, conocer a los inquilinos, as\u00ed como constatar que cada uno de los ingresos y gastos de la propiedad son perdurables en el tiempo (no espor\u00e1dicos), son aspectos que tambi\u00e9n van a determinar el c\u00e1lculo de un NOI estabilizado.<\/p>\n En resumen, dir\u00eda que mientras m\u00e1s data valiosa est\u00e9 al alcance de la mano y que por supuesto, sea manejada adecuadamente, mejor ser\u00e1n los supuestos o entradas que utilices como profesional inmobiliario en ese camino, haciendo que el NOI proforma resultante sea mucho m\u00e1s preciso.<\/p>\n En el sector inmobiliario, una proforma es sin\u00f3nimo de una proyecci\u00f3n financiera que nos ofrece una estimaci\u00f3n de los ingresos previstos, los gastos operativos y la rentabilidad potencial de una inversi\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n A pesar de que la proforma est\u00e1 construida sobre la base de supuestos y estimaciones, la proforma constituye una herramienta esencial para los profesionales inmobiliarios, ya que permite tomar decisiones informadas y evaluar el riesgo.<\/p>\n En este sentido, cuando leemos o escuchamos la frase \u201cNOI proforma\u201d, estamos considerando el estado proyectado estabilizado del Ingreso Operativo Neto, es decir, que todos los ingresos y gastos relacionados directamente con la operaci\u00f3n de la propiedad funcionan con la ocupaci\u00f3n, alquiler y gastos del mercado, y que adem\u00e1s persisten en el tiempo.<\/p>\n La siguiente imagen constituye un ejemplo de proforma de una propiedad multifamiliar:<\/p>\n Proforma multifamiliar<\/p><\/div>\n Describiendo brevemente la imagen, se puede decir que una vez que se haya establecido el valor de cada uno de los \u00edtems que conforman dicha proforma (fuente de color azul), calculamos el Ingreso Operativo Neto estabilizado, utilizando la f\u00f3rmula:<\/p>\n Ingreso Operativo Neto = Ingresos Brutos Efectivos – Gastos de Operaci\u00f3n<\/em><\/p>\n De manera que, el Ingreso Operativo Neto es el ingreso neto que genera una propiedad en un periodo de tiempo determinado, despu\u00e9s de deducir los gastos operativos, pero antes de deducir los gastos capitales y el servicio de la deuda.<\/p>\n Tomando en cuenta lo descrito anteriormente, el c\u00e1lculo del ingreso bruto efectivo es el primer paso en la b\u00fasqueda del NOI estabilizado.<\/p>\n Al detallar nuestro ejemplo de proforma, te dar\u00e1s cuenta que comenzamos calculando el total de ingresos por alquiler. Eso significa que, debemos partir de nuestra renta bruta potencial, tambi\u00e9n llamada renta de mercado, la cual representa el m\u00e1ximo absoluto que podr\u00edamos ganar si todas las unidades de la propiedad multifamiliar que estamos analizando estuvieran ocupadas al precio de mercado.<\/p>\n Luego debemos ajustar dicha renta sustrayendo, por ejemplo, la desocupaci\u00f3n real, la p\u00e9rdida por arrendamiento, las deudas incobrables, concesiones, unidades modelo, unidades para empleados, etc. para finalmente llegar al total de ingresos por alquiler.<\/p>\n En este primer post de la serie el camino hacia un NOI estabilizado, quiero hablarte de este concepto tan utilizado en la suscripci\u00f3n de propiedades multifamiliares, conocido como la p\u00e9rdida por arrendamiento.<\/p>\n De hecho, en el Q&A del Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios<\/a> hemos tratado ampliamente este tema. En pocas palabras, cuando un miembro del Acelerador est\u00e1 interesado en aprender m\u00e1s sobre un tema determinado, s\u00f3lo tiene que preguntar a trav\u00e9s del foro de preguntas y respuestas del Acelerador.<\/p>\n El \u201cQ&A\u201d es un \u00e1rea fascinante y de gran aprendizaje del \u201cAcelerador de Modelos Financieros de A.CRE<\/a>\u201d, donde los participantes nos env\u00edan sus preguntas relacionadas a la formaci\u00f3n acad\u00e9mica y profesional que ofrece este programa.<\/em><\/p>\n En primer lugar, la p\u00e9rdida por arrendamiento es la diferencia entre el alquiler real y el alquiler de mercado de las unidades ocupadas, es decir, refleja la diferencia que existe entre las tasas de arrendamiento contractuales y las del mercado real.<\/p>\n En este sentido, la p\u00e9rdida por arrendamiento simplemente tiene en cuenta el alquiler perdido de las unidades ocupadas, en otras palabras, lo que se deber\u00eda ganar si todas las unidades ocupadas estuvieran alquiladas al precio de mercado.<\/p>\n La raz\u00f3n para considerar la \u201cP\u00e9rdida por Arrendamiento\u201d es captar el desfase entre la renta del contrato y la renta de mercado, de esta manera, las p\u00e9rdidas por arrendamiento ayudan al profesional inmobiliario a prever los cambios que se producir\u00e1n en la renta real en el futuro.<\/p>\n De modo que, si se est\u00e1s analizando la adquisici\u00f3n de una propiedad multifamiliar con un contrato firmado hace 6 meses, es probable que dicha propiedad tenga una tasa inferior a la del mercado al d\u00eda de hoy, por supuesto, si dicha renta de mercado est\u00e1 aumentando.<\/p>\n Adem\u00e1s, debemos tener en cuenta que los aumentos del alquiler no se producir\u00e1n de forma instant\u00e1nea, sino que el contrato vencer\u00e1 en un momento determinado a lo largo del tiempo.<\/p>\n Sin embargo, tambi\u00e9n existe la posibilidad de que tenga una tasa superior a la del mercado, si la renta de mercado est\u00e1 disminuyendo. En este caso, en vez de existir una p\u00e9rdida por arrendamiento realmente existe es una ganancia por arrendamiento.<\/p>\n Te recomiendo consultar las \u201cLecciones de Bienes Inmuebles del Tama\u00f1o de un Bocado<\/a>\u201d y nuestro \u201cGlosario de T\u00e9rminos<\/a>\u201d, para aclarar cualquier duda en cuanto a un t\u00e9rmino determinado.<\/em><\/p>\n Imagina que formas parte de un equipo de inversi\u00f3n, y est\u00e1s analizando la posibilidad de adquirir un edificio multifamiliar de 200 unidades, todas con una superficie de 90 M2, adem\u00e1s en este caso, existen 150 unidades ocupadas y arrendadas a un valor promedio de $1000\/unidad.<\/p>\n Ahora bien, si los inquilinos de esas 150 unidades se marcharan hoy y tuvieses la posibilidad de arrendar dichas unidades a una tasa de mercado promedio de $1100\/unidad, finalmente la p\u00e9rdida por arrendamiento ser\u00eda igual a:<\/p>\n Alquiler de mercado \u2013 Alquiler contractual = $1100\/unidad – $1000\/unidad = $100\/unidad<\/em><\/p>\n P\u00e9rdida por arrendamiento = $100\/unidad x 150 unidades = $15000\/mes (180,000\/a\u00f1o)<\/em><\/p>\n En este caso, el alquiler de mercado es la renta bruta potencial en el momento de la evaluaci\u00f3n, sin embargo, hay unidades que actualmente se alquilan por debajo de la tasa de mercado, por lo que, representa una p\u00e9rdida de la renta de mercado en los contratos de arrendamiento en vigor.<\/p>\n A primera vista, como inversor, pudieses pensar en un alquiler al alza, pero recuerda que no se puede comprar la propiedad y aumentar todos los alquileres a la tasa de mercado el primer d\u00eda. Por lo tanto, tendr\u00e1s que hacerlo paso a paso, es decir, a medida que los contratos de arrendamiento se renueven, \u00a1All\u00ed existe una p\u00e9rdida por arrendamiento que debes considerar!<\/p>\n Siempre que estemos revisando una proforma, debemos interpretar el valor de la p\u00e9rdida por arrendamiento. En primer lugar, la p\u00e9rdida por arrendamiento depende de la duraci\u00f3n del contrato de arrendamiento, en otras palabras, cuanto mayor sea la duraci\u00f3n del contrato, m\u00e1s lejos se estar\u00e1 del alquiler de mercado.<\/p>\n De la misma manera, el valor representa la capacidad del propietario para lograr las renovaciones a precios de mercado. Piensa sobre esto, cuando un inquilino existente acepta renovar al final del plazo de su contrato de arrendamiento, el propietario debe tener la capacidad de firmar esa renovaci\u00f3n a una tarifa de alquiler igual a la del mercado.<\/p>\n Sin embargo, frecuentemente observar\u00e1s que los propietarios se limitan a aumentar el alquiler en un porcentaje razonable que puede o no reflejar el cambio real en el alquiler de mercado durante dicho per\u00edodo. Eso sucede en mercados donde el alquiler de mercado crece en un porcentaje bastante alto (m\u00e1s de un 10% en un a\u00f1o), y en consecuencia el propietario no desea traspasar toda esa carga a los inquilinos existentes.<\/p>\n Finalmente, este valor tambi\u00e9n te dar\u00e1 un panorama de cu\u00e1n bien gestionada y comercializable est\u00e1 una propiedad determinada, no en vano, las propiedades con mala gesti\u00f3n est\u00e1n muy lejos del alquiler de mercado.<\/p>\n Un valor muy alto en la p\u00e9rdida por arrendamiento pudiese ser sin\u00f3nimo de una larga duraci\u00f3n del contrato est\u00e1ndar y de propiedades mal administradas.<\/p>\n Es por ello que, las empresas y profesionales del sector inmobiliario deben tener una visi\u00f3n clara de este valor, dicha visi\u00f3n va a permitir hacer una comparaci\u00f3n justa con la hip\u00f3tesis del corredor o agente inmobiliario que elabor\u00f3 la proforma. Ahora bien, esa visi\u00f3n debe tener una base cient\u00edfica (data estad\u00edstica), representada por datos propios, datos comprados o data que se encuentra libre en el mercado.<\/p>\n Es importante destacar que, a nivel de gesti\u00f3n de activos, las p\u00e9rdidas por arrendamiento generalmente se informan mensualmente.<\/p>\n Me gustar\u00eda cerrar este post reflexionando sobre este ejemplo:<\/p>\n Supongamos que la tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado de una propiedad determinada es del 5%, y que adem\u00e1s existen 2 escenarios en los que las p\u00e9rdidas por arrendamiento hacen que el NOI estabilizado var\u00ede $30,000, por ejemplo:<\/p>\n NOI estabilizado del Escenario 1 = $3,000,000<\/em><\/p>\n NOI estabilizado del Escenario 2 = $3,030,000<\/em><\/p>\n Al aplicar el m\u00e9todo de capitalizaci\u00f3n directa para calcular el valor de la propiedad, obtenemos:<\/p>\n M\u00e9todo de Capitalizaci\u00f3n Directa = NOI Estabilizado <\/em>\u00f7<\/em> Tasa de Capitalizaci\u00f3n de Mercado<\/em><\/p>\n Valor de la propiedad en el Escenario 1 = $3,000,000 \u00f7 5% = $60,000,000<\/em><\/p>\n Valor de la propiedad en el Escenario 2 = $3,030,000 \u00f7 5% = $60,600,000<\/em><\/p>\n Como puedes apreciar, la variaci\u00f3n hizo que el valor de la propiedad cambiara en \u00a1$600,000! Lo que nos permite afirmar que dicho valor es muy susceptible a los cambios que gener\u00f3 la p\u00e9rdida por arrendamiento en el NOI estabilizado.<\/p>\n Eso significa que, las decisiones que tomes como profesional inmobiliario con respecto a la suscripci\u00f3n de cada uno de los \u00edtems que conforman una proforma, como por ejemplo la p\u00e9rdida por arrendamiento, van a determinar el c\u00e1lculo preciso de un NOI estabilizado.<\/p>\n \u00a1La valuaci\u00f3n que resulte del c\u00e1lculo del ingreso operativo neto proforma ser\u00e1 tan buena como las decisiones que tomaste al modelar cada uno de los \u00edtems que conforman dicha proforma!<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/pexels-pixabay-366283-1210x423.jpg\")
<\/p>\nPERO, \u00bfQU\u00c9 ES EXACTAMENTE UNA PROFORMA?<\/strong><\/h2>\n
PROFORMA MULTIFAMILIAR<\/strong><\/h2>\n
![\"P\u00e9rdida](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2023\/08\/Imagen-2.png\")
INGRESO BRUTO EFECTIVO<\/strong><\/h2>\n
UNA MIRADA A LA P\u00c9RDIDA POR ARRENDAMIENTO (LOSS TO LEASE) EN LA SUBSCRIPCI\u00d3N DE PROPIEDADES MULTIFAMILIARES<\/strong><\/h2>\n
ENTONCES, \u00bfCU\u00c1L ES LA RAZ\u00d3N PARA CONSIDERAR LA P\u00c9RDIDA POR ARRENDAMIENTO?<\/strong><\/h2>\n
CASO PR\u00c1CTICO<\/strong><\/h2>\n
SIGNIFICADO DEL VALOR DE LA P\u00c9RDIDA POR ARRENDAMIENTO<\/strong><\/h2>\n
NOTAS FINALES<\/strong><\/h2>\n