![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2023\/05\/pexels-jimmy-chan-1402923-845x321.jpg\")
<\/p>\nUna de las oportunidades de inversi\u00f3n que reviste mayor riesgo son los \u201cDesarrollos Inmobiliarios\u201d, de modo que, invertir en este tipo de negocio inmobiliario realmente valdr\u00e1 la pena en la medida que se obtenga un beneficio acorde con el riesgo que representa.<\/p>\n
En este sentido, \u00bfAlguna vez te has preguntado c\u00f3mo se mide el beneficio potencial detr\u00e1s de un desarrollo inmobiliario? \u00bfC\u00f3mo se puede asegurar realmente que vale la pena invertir en un desarrollo inmobiliario? Bueno, en esta oportunidad quiero hablarte de ello.<\/p>\n
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Debo comenzar diciendo que todas las oportunidades de inversi\u00f3n inmobiliaria est\u00e1n clasificadas de acuerdo con el riesgo que representan, y dicho riesgo determina el beneficio que se espera recibir.<\/p>\n
Seguramente, has escuchado la siguiente cita \u201cCuanto m\u00e1s arriesgado sea invertir en una propiedad inmobiliaria, mayor ser\u00e1 el rendimiento que generar\u00e1 dicha inversi\u00f3n\u201d.<\/p>\n
Imagina que formas parte de un equipo de inversi\u00f3n inmobiliaria, de modo que, en un momento determinado se presenta una oportunidad de adquisici\u00f3n de un \u201cEdificio de Oficinas\u201d de alta calidad, que refleja un gran mantenimiento, ubicado en una zona privilegiada de la ciudad, y que, adem\u00e1s posee contratos de arrendamiento a largo plazo con una tasa vacante muy baja.<\/p>\n
Lo anterior nos permite concluir que es una oportunidad con un riesgo muy bajo, es m\u00e1s, pudi\u00e9semos inferir que es una propiedad estabilizada a una tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado, y que genera ingresos constantes y casi garantizados a largo plazo.<\/p>\n
Sin embargo, al considerar la rentabilidad esperada de una inversi\u00f3n de este tipo, resulta evidente que el rendimiento previsto para un inversor sobre el flujo de efectivo, basado en un precio de compra de mercado de este tipo de activo, ser\u00eda bastante bajo. Entonces, \u00bfqu\u00e9 justifica este resultado de bajo rendimiento? La raz\u00f3n es que, el precio de compra que el mercado estar\u00eda dispuesto a pagar por un inmueble de estas caracter\u00edsticas, es considerablemente m\u00e1s elevado en comparaci\u00f3n con otros inmuebles, lo que reduce el rendimiento percibido sobre el flujo de efectivo.<\/p>\n
Bien, ahora voy a describir una oportunidad de inversi\u00f3n inmobiliaria totalmente distinta, imagina que dicha oportunidad est\u00e1 representada por el desarrollo horizontal y vertical de un terreno para construir un \u201cEdificio de Oficinas\u201d con caracter\u00edsticas similares, en una zona que est\u00e1 en los l\u00edmites del centro empresarial de la ciudad y la zona residencial.<\/p>\n
Te recomiendo consultar el post del Modelo de Desarrollo del Terreno<\/a><\/em><\/p>\n Este tipo de oportunidad es mucho m\u00e1s riesgosa, pero \u00bfPor qu\u00e9? Porque se tiene que construir la propiedad inmobiliaria desde cero y luego arrendarla completamente. Inclusive, trabajar en una oportunidad de desarrollo puede traer consigo que se tenga que pasar por una fase de titulaci\u00f3n, y aprobaciones para el dise\u00f1o y la construcci\u00f3n de la propiedad.<\/p>\n Adem\u00e1s, los costos de construcci\u00f3n pueden variar de acuerdo con la disponibilidad de la mano de obra, los tiempos, etc. As\u00ed como, el riesgo que implica vender una vez que el proyecto est\u00e9 finalizado.<\/p>\n Sin embargo, para un desarrollador sofisticado, los beneficios esperados son superiores a los de la compra de un edificio comparable ya estabilizado, ya que adquiere el inmueble a\u00fan por construir a un precio adecuado, de modo que, los costos totales del desarrollo son inferiores a los costos totales de la compra de un inmueble comparable ya construido. Y, si todo va bien y el desarrollador sortea con \u00e9xito todos los riesgos, esto recompensa al desarrollador por asumir el riesgo del desarrollo en comparaci\u00f3n con la simple compra de un inmueble comparable estabilizado.<\/p>\n S\u00ed, en un desarrollo inmobiliario \u00a1hay una creaci\u00f3n de valor significativo!<\/p>\n Cuando estaba trabajando en el curso 5 del programa \u201cAcelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE<\/a>\u201d, que aborda el c\u00e1lculo de los indicadores de riesgo y retorno utilizados para tomar la mejor decisi\u00f3n de inversi\u00f3n, descubr\u00ed el indicador llamado \u201cDevelopment Spread\u201d, que en espa\u00f1ol podr\u00edamos llamar \u201cMagnitud del Desarrollo\u201d.<\/p>\n Luego, en el curso 12 del programa, donde se modela el flujo de efectivo de un desarrollo inmobiliario, visualic\u00e9 con mayor detalle esta interesante m\u00e9trica que nos permite medir el beneficio potencial que existe detr\u00e1s de un desarrollo inmobiliario.<\/p>\n Magnitud del Desarrollo (medido en puntos base) = (Rendimiento sobre el costo – Tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado) x 10,000<\/em><\/p>\n En pocas palabras, su c\u00e1lculo mide la diferencia de rendimiento que existe entre las dos oportunidades de las que te habl\u00e9 cuando est\u00e1bamos visualizando el riesgo de una oportunidad inmobiliaria. Sin embargo, voy a desglosar paso a paso la f\u00f3rmula para un mejor entendimiento.<\/p>\n Los puntos base son una medida est\u00e1ndar utilizada para mostrar el cambio en un porcentaje o tasa en finanzas, por ejemplo; 100 puntos base equivalen a un cambio del 1%.<\/p>\n Si lees o escuchas que una tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado del 6% se ha incrementado en 50 puntos base luego de 10 a\u00f1os, la tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado equivaldr\u00eda a:<\/p>\n Tasa de capitalizaci\u00f3n de salida = 6% + 50\/10000 = 6.5%<\/em><\/p>\n El rendimiento sobre el costo se calcula dividiendo el \u201cNOI (Ingreso Operativo Neto)\u201d estabilizado entre el costo total del proyecto.<\/p>\n Rendimiento sobre el costo = Ingreso operativo neto anual en la estabilizaci\u00f3n \u00f7 Costo total del proyecto<\/em><\/p>\n El \u201cRendimiento Sobre el Costo\u201d, tambi\u00e9n conocido como el \u201cRendimiento del Desarrollo\u201d pudiese ser visto como una especie de tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado, ya que estamos analizando el rendimiento del primer a\u00f1o o un a\u00f1o determinado de \u201cNOI\u201d dividido por los costos totales del proyecto.<\/p>\n En pocas palabras, la tasa de capitalizaci\u00f3n permite estimar el rendimiento que se obtendr\u00eda sobre una inversi\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n Ahora bien, se llama \u201cde Mercado\u201d porque los inversionistas observan las tasas establecidas en el mercado para establecer una referencia de cu\u00e1nto se podr\u00eda pagar por una propiedad inmobiliaria.<\/p>\n Se calcula dividiendo el \u201cNOI\u201d anual estabilizado entre su \u201cPrecio de Compra\u201d.<\/p>\n Tasa de Capitalizaci\u00f3n = NOI Anual Estabilizado \u00f7 Precio de Compra (Valor del Activo)<\/em><\/p>\n En este punto, nos vamos a enfocar en el c\u00e1lculo del indicador de la \u201cMagnitud del Desarrollo\u201d (\u201cDevelopment Spread\u201d, por sus siglas en ingl\u00e9s). Sin embargo, debo aclarar que el c\u00e1lculo de dicho indicador debe estar acompa\u00f1ado de al menos dos m\u00e9tricas m\u00e1s, s\u00ed, me refiero a la \u201cTIR\u201d (Tasa Interna de Retorno) y al \u201cM\u00faltiplo de Capital\u201d.<\/p>\n Te recomiendo consultar las \u201cLecciones de Bienes Inmuebles del Tama\u00f1o de un Bocado<\/a>\u201d y nuestro \u201cGlosario de T\u00e9rminos<\/a>\u201d, para aclarar cualquier duda en cuanto a un t\u00e9rmino determinado.<\/em><\/p>\n Tomando como base los dos ejemplos mencionados cuando est\u00e1bamos visualizando el riesgo de una oportunidad inmobiliaria\u2026<\/strong><\/p>\n Imagina que los costos del terreno, los costos directos e indirectos, el inter\u00e9s de construcci\u00f3n capitalizado, las tarifas de financiamiento, y el d\u00e9ficit operativo, suman un costo total del proyecto de desarrollo del \u201cEdificio de Oficinas\u201d de $25,000,000.<\/p>\n Por otra parte, el ingreso operativo neto del primer a\u00f1o estabilizado es de $1,800,000. Lo anterior, dar\u00eda como resultado un \u201cRendimiento Sobre el Costo\u201d del 7.2%.<\/p>\n Asimismo, imagina que los \u201cEdificios de Oficina\u201d similares a la propiedad que estamos desarrollando, se han estado negociando en el mercado a una tasa de capitalizaci\u00f3n entre el 4.5% y el 5.5% el \u00faltimo a\u00f1o.<\/p>\n En este sentido, debemos seleccionar una tasa entre dichos valores, de modo que, luego de comparar las propiedades, llegamos a la conclusi\u00f3n de que una tasa de capitalizaci\u00f3n de mercado (Hoy) acorde al desarrollo del \u201cEdificio de Oficinas\u201d debe ser del 5%.<\/p>\n Finalmente, si calculamos el indicador de la \u201cMagnitud del Desarrollo del Edificio de Oficinas\u201d obtenemos un beneficio potencial de:<\/p>\n Magnitud del Desarrollo (medido en puntos base) = (7.2% – 5%) x 10,000 = 220 pb<\/em><\/p>\n Eso significa que existe una diferencia de rendimiento de 220 pb, entre las dos opciones \u201cEdificio de Oficinas\u201d completamente construido y estabilizado a la tasa de capitalizaci\u00f3n del mercado, y la construcci\u00f3n y arrendamiento de un nuevo \u201cEdificio de Oficinas\u201d.<\/p>\n En este caso, podemos decir que, s\u00ed existe un beneficio potencial detr\u00e1s de dicha inversi\u00f3n.<\/p>\n Ahora bien, no existe una medida exacta de puntos base, sin embargo, cuanto m\u00e1s grande sea el valor de la magnitud del desarrollo mucho mejor, ya que los desarrollos inmobiliarios son bastante riesgosos.<\/p>\n En este punto, debo mencionar que la tasa de capitalizaci\u00f3n del mercado constituye una gran referencia, ya que mientras m\u00e1s nos separemos de ella el proyecto se considerar\u00e1 financieramente factible.<\/p>\n Imaginemos que el equipo de inversi\u00f3n est\u00e1 en busca de una magnitud del desarrollo de 240 pb, \u00bfQu\u00e9 podr\u00edamos hacer como profesionales inmobiliarios?<\/p>\n Cuando se construyen modelos financieros inmobiliarios, los modelos se dise\u00f1an para analizar m\u00e9tricas o indicadores claves, como por ejemplo la \u201cTIR\u201d, el \u201cM\u00faltiplo de Capital\u201d, la \u201cMagnitud de un Desarrollo Inmobiliario\u201d, etc.<\/p>\n Es decir, en la mayor\u00eda de los casos el precio de compra del terreno y los costos del desarrollo de un proyecto en general son una entrada, as\u00ed como el valor de los contratos de arrendamiento una vez construida la propiedad.<\/p>\n Por lo tanto, si un inversor desea obtener una tasa interna de retorno, un m\u00faltiplo de capital y una magnitud del desarrollo determinada, el trabajo pudiese estar en ajustar, por ejemplo, el precio de compra del terreno o los costos directos e indirectos, y de esa manera, obtener el rendimiento requerido.<\/p>\n Para ello, \u00a1perm\u00edteme mostrarte una herramienta excelente que tiene \u201cMS Excel\u201d!<\/p>\n Si se requieren 240 pb de magnitud del desarrollo podemos dirigirnos a la pesta\u00f1a \u201cData\u201d de \u201cMS Excel\u201d, luego hacer click en \u201cWhat if Analysis\u201d y finalmente elegir la opci\u00f3n \u201cGoal Seek\u201d.<\/p>\n A continuaci\u00f3n, \u201cSet cell\u201d, en este caso debemos configurar la \u201cCelda F10\u201d y luego \u201cTo value\u201d al valor de 240 pb, seguidamente \u201cBy changing cell\u201d, que en este caso ser\u00eda ajustar el valor de la \u201cCelda F3\u201d.<\/p>\n Finalmente, debes hacer click en \u201cOk\u201d.<\/p>\n Ahora, podemos informar con propiedad al equipo de inversi\u00f3n que para una obtener una \u201cMagnitud del Desarrollo\u201d de 240 pb, debemos disminuir el \u201cCosto Inicial del Proyecto\u201d de $25,000,000 a $24,324,324.<\/p>\nMidiendo la Magnitud de un Desarrollo Inmobiliario<\/h2>\n
\u00bfPuntos Base?<\/h2>\n
Rendimiento Sobre el Costo (“Yield On Cost”, Por Sus Siglas en Ingl\u00e9s)<\/h2>\n
Tasa de Capitalizaci\u00f3n de Mercado<\/h2>\n
Caso de Estudio<\/h2>\n
![\"Rendimiento](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2023\/05\/Imagen-1-Development-Spread.jpg\")
<\/p>\n![\"Magnitud](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2023\/05\/Imagen-2-Development-Spread.jpg\")
<\/p>\nSignificado del Valor<\/h2>\n
Requerimiento de una Mayor Magnitud del Desarrollo<\/h2>\n
\u201cWhat if Analysis\u201d?<\/h2>\n
![\"rendimiento](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2023\/05\/Imagen-3-Development-Spread.jpg\")
<\/p>\n![\"rendimiento](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2023\/05\/Imagen-4-Development-Spread.jpg\")
<\/p>\n![\"rendimiento](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2023\/05\/Imagen-5-Development-Spread.jpg\")
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