{"id":674595,"date":"2025-07-03T07:00:19","date_gmt":"2025-07-03T13:00:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/?p=674595"},"modified":"2025-07-03T09:03:20","modified_gmt":"2025-07-03T15:03:20","slug":"rendimiento-de-la-deuda-estatico-o-rendimiento-de-la-deuda-dinamico","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/rendimiento-de-la-deuda-estatico-o-rendimiento-de-la-deuda-dinamico\/","title":{"rendered":"\u00bfRendimiento de la Deuda Est\u00e1tico? o \u00bfRendimiento de la Deuda Din\u00e1mico? (Actualizado Julio 2025)"},"content":{"rendered":"

En una oportunidad, recibimos una pregunta muy interesante en el \u201cQ&A (Question&Answer)\u201d del Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE<\/a>, dicha pregunta estaba relacionada con el c\u00e1lculo del \u201cRendimiento de la Deuda\u201d (conocido en ingl\u00e9s como \u201cDebt Yield\u201d). As\u00ed que, en esta oportunidad quiero hablarte de ello.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

En primer lugar, debo decirte que el \u201cQ&A\u201d es un \u00e1rea fascinante y de gran aprendizaje del \u201cAcelerador de Modelos Financieros de A.CRE\u201d, donde los participantes nos env\u00edan sus preguntas relacionadas a la formaci\u00f3n acad\u00e9mica y profesional que ofrece este programa.<\/p>\n

UNA MIRADA AL INDICADOR CONOCIDO COMO \u201cRENDIMIENTO DE LA DEUDA\u201d<\/h2>\n

Hay mucha tela que cortar sobre el \u201cRendimiento de la Deuda\u201d, pero b\u00e1sicamente es una m\u00e9trica que ayuda a dimensionar el monto de un pr\u00e9stamo hipotecario, calculada como la relaci\u00f3n del Ingreso Operativo Neto (NOI) y el monto del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

Rendimiento de la Deuda = NOI \u00f7 Monto del Pr\u00e9stamo<\/em><\/p>\n

Los prestamistas utilizan esta m\u00e9trica para medir el riesgo que implica realizar un pr\u00e9stamo, dir\u00eda que, es una especie de rendimiento en porcentaje sobre la propiedad, que el prestamista recibir\u00eda si el prestatario no cumple con el pr\u00e9stamo. Piensa sobre esto, a mayor \u201cRendimiento de la Deuda\u201d, menor es el riesgo que asume el prestamista, mientras que a menor \u201cRendimiento de la Deuda\u201d, mayor ser\u00e1 el riesgo que asume el prestamista.<\/p>\n

DIMENSIONAMIENTO DEL PR\u00c9STAMO<\/h2>\n

Sin duda, el mercado se encarga de suministrar las entradas necesarias para dimensionar el monto de un pr\u00e9stamo determinado. Dicho mercado, est\u00e1 representado por la competencia entre prestamistas, por ejemplo, los bancos. Supongamos que formas parte de un equipo de inversi\u00f3n, que est\u00e1 interesado en la adquisici\u00f3n de un \u201cCentro Comercial\u201d, de modo que, en primer lugar, construyes un modelo de flujo de efectivo descontado sin apalancamiento.<\/p>\n

Te recomiendo consultar los posts: \u201cModelo de Flujo de Efectivo Descontado<\/a>\u201d y \u201cM\u00edrame Construir un Modelo de Flujo de Efectivo Descontado<\/a>\u201d<\/em><\/p>\n

Luego, agregas la deuda a dicho modelo para visualizar el retorno y los riesgos sobre una base apalancada. Eso significa que, al principio del an\u00e1lisis, debes calcular el monto del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

CASO PR\u00c1CTICO<\/h2>\n

La pregunta ser\u00eda \u00bfC\u00f3mo hacerlo? En pocas palabras, se debe contactar al banco o prestamista para informarse sobre las tasas de inter\u00e9s sobre un nivel de apalancamiento determinado, es decir, el \u201cPr\u00e9stamo al Valor\u201d (LTV, por sus siglas en ingl\u00e9s), a continuaci\u00f3n, se consulta sobre que rendimiento de la deuda y radio de cobertura m\u00ednima del servicio de la deuda se debe esperar.<\/p>\n

Te recomiendo consultar las \u201cLecciones de Bienes Inmuebles del Tama\u00f1o de un Bocado<\/a>\u201d y nuestro \u201cGlosario de T\u00e9rminos de Los Bienes Inmuebles Comerciales<\/a>\u201d, para aclarar cualquier duda en cuanto a un t\u00e9rmino determinado<\/em><\/p>\n

\u00bfRENDIMIENTO DE LA DEUDA EST\u00c1TICO?<\/h2>\n

Imagina que, luego de elaborado el \u201cModelo de Flujo de Efectivo Descontado\u201d del Centro Comercial, te das cuenta de que el mismo produce un \u201cIngreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en ingl\u00e9s)\u201d de aproximadamente $1,500,000 anualmente.<\/p>\n

Y para prop\u00f3sitos de este caso, voy a considerar que el pr\u00e9stamo se va a dimensionar basado \u00fanicamente en el \u201cRendimiento de la Deuda\u201d. De modo que, el prestamista te ha informado que el \u201cRendimiento de la Deuda\u201d m\u00ednimo debe ser del 10%.<\/p>\n

Aqu\u00ed es, donde entra en juego el c\u00e1lculo del \u201cRendimiento de la Deuda\u201d de forma est\u00e1tica, entonces, \u00bfC\u00f3mo calculamos el monto del pr\u00e9stamo? Para ello debes utilizar el \u201cNOI\u201d que produce el \u201cCentro Comercial en el a\u00f1o 1\u201d, es decir, vamos a calcular el monto del pr\u00e9stamo utilizando el valor del \u201cNOI\u201d de la proforma.<\/p>\n

Monto del Pr\u00e9stamo = NOI \u00f7 Rendimiento de la Deuda M\u00ednimo<\/em><\/p>\n

Suponiendo que el valor del NOI fue de $1,500,000 en el a\u00f1o 1<\/p>\n

Monto del Pr\u00e9stamo = $1,500,000 \u00f7 10% = $15,000,000<\/em><\/p>\n

Pero \u00bfPor qu\u00e9 se llama Est\u00e1tico? Para responder esta pregunta, me gustar\u00eda mostrarte un \u201cModelo de Flujo de Efectivo Descontado\u201d:
\n\"RENDIMIENTOSe llama \u201cEst\u00e1tico\u201d porque el \u201cRendimiento de la Deuda\u201d en cada per\u00edodo ha sido calculado utilizando el \u201cNOI\u201d generado en cada per\u00edodo dividido entre los \u201cIngresos Netos del Pr\u00e9stamo\u201d, es decir, entre el \u201cMonto Inicial del Pr\u00e9stamo\u201d.<\/p>\n

Rendimiento de la Deuda = NOI \u00f7 Monto del Pr\u00e9stamo (inicial)<\/em><\/p>\n

A primera vista, podemos decir que el c\u00e1lculo est\u00e1tico fue muy \u00fatil para dimensionar el pr\u00e9stamo inicial, de hecho, podr\u00eda ser que el inversionista est\u00e9 interesado en conocer el rendimiento de la deuda en funci\u00f3n del monto inicial del pr\u00e9stamo, sin considerar los cambios en dicho monto del pr\u00e9stamo, es decir, el \u201cRendimiento Est\u00e1tico de la Deuda\u201d.<\/p>\n

Ahora bien, que suceder\u00eda si en vez de vender en un momento determinado, consideramos la opci\u00f3n de un \u201cRefinanciamiento\u201d.<\/p>\n

\u00bfRENDIMIENTO DE LA DEUDA DIN\u00c1MICO?<\/h2>\n

Por ejemplo, puede ser que el inversionista est\u00e9 considerando la opci\u00f3n de refinanciar en el a\u00f1o 10, por lo tanto, ya no tendr\u00eda mucho sentido calcular el \u201cRendimiento Deuda Est\u00e1tico\u201d.<\/p>\n

En este caso, el inversionista estar\u00eda interesado en conocer el \u201cRendimiento de la Deuda\u201d en funci\u00f3n del saldo pendiente del pr\u00e9stamo (deuda existente), bien, esto es lo que se conoce como \u201cRendimiento de Deuda Din\u00e1mico\u201d.<\/p>\n

En este caso el \u201cRendimiento de la Deuda\u201d ser\u00eda una m\u00e9trica din\u00e1mica de desempe\u00f1o operativo para medir el riesgo de refinanciamiento.<\/p>\n

Vamos a visualizarlo en el \u201cModelo de Flujo de Efectivo Descontado\u201d:<\/p>\n

\"RENDIMIENTO<\/p>\n

Puedes apreciar, como el \u201cRendimiento de la Deuda\u201d aument\u00f3 de 14.67% al 16.51%, la raz\u00f3n es que precisamente fue calculado en base al saldo del pr\u00e9stamo pendiente y no en base al pr\u00e9stamo inicial.<\/p>\n

LOS DOS C\u00c1LCULOS SON CORRECTOS<\/h2>\n

El c\u00e1lculo del \u201cRendimiento de la Deuda\u201d es una m\u00e9trica de pr\u00e9stamos y debe tratarse como tal, es decir, es una herramienta que proporciona informaci\u00f3n para ayudarnos a tomar la mejor decisi\u00f3n de inversi\u00f3n.<\/p>\n

En este sentido, los c\u00e1lculos del \u201cRendimiento de la Deuda Est\u00e1tico\u201d y \u201cDin\u00e1mico\u201d son correctos, sin embargo, la elecci\u00f3n del m\u00e9todo de c\u00e1lculo va a depender realmente del contexto donde vayas a utilizar cada uno de ellos.<\/p>\n

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Descubre la oportunidad de crear un caso pr\u00e1ctico de modelizaci\u00f3n financiera inmobiliaria hecho a medida, dise\u00f1ado espec\u00edficamente para impulsar tus metas acad\u00e9micas o profesionales, con el apoyo del\u00a0Asistente Creador de Casos de Estudio Inmobiliarios de A.CRE<\/i><\/b><\/a>.<\/i><\/em><\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n<\/div>\n

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Acerca del Autor:<\/strong> Arturo es Analista Financiero en A.CRE. Con una formaci\u00f3n como Ingeniero Mec\u00e1nico, perfeccion\u00f3 sus habilidades obteniendo un Master en Mantenimiento Industrial. Su experiencia abarca m\u00e1s de una d\u00e9cada como profesor universitario, y ha dedicado 3 a\u00f1os al \u00e1mbito inmobiliario, desempe\u00f1ando un papel fundamental en el Programa Acelerador de Modelizaci\u00f3n Financiera Inmobiliaria de A.CRE. La pasi\u00f3n de Arturo es construir, mejorar y analizar modelos financieros inmobiliarios. A Arturo le encanta estar con su familia y escalar monta\u00f1as en su tiempo libre. Arturo te invita a conectar con \u00e9l en su p\u00e1gina de LinkedIn<\/a>.<\/p>\n<\/div>

Contactar a Arturo<\/span><\/a><\/div><\/div><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

En una oportunidad, recibimos una pregunta muy interesante en el \u201cQ&A (Question&Answer)\u201d del Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE, dicha pregunta estaba relacionada con el c\u00e1lculo del \u201cRendimiento de la Deuda\u201d (conocido en ingl\u00e9s como \u201cDebt Yield\u201d). As\u00ed que, en esta oportunidad quiero hablarte de ello. 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