{"id":663301,"date":"2025-05-20T06:00:23","date_gmt":"2025-05-20T12:00:23","guid":{"rendered":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/?p=663301"},"modified":"2025-05-20T06:52:05","modified_gmt":"2025-05-20T12:52:05","slug":"apalancado-vs-no-apalancado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/apalancado-vs-no-apalancado\/","title":{"rendered":"Apalancado VS No Apalancado (Actualizado Mayo 2025)"},"content":{"rendered":"

Siempre que estamos trabajando con un modelo financiero inmobiliario, nos encontramos con las frases de \u201cNo Apalancado\u201d y \u201cApalancado\u201d, pero \u00bfTe has preguntado qu\u00e9 significan realmente? \u00bfQu\u00e9 involucran de cara al modelado financiero inmobiliario? Bueno, en esta oportunidad quiero hablarte de ello.<\/p>\n

\"Apalancado<\/p>\n

UNA MIRADA AL MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO<\/h2>\n

En primer lugar, debo comenzar hablando por el \u201cModelo de Flujo de Efectivo Descontado\u201d (\u201cDCF\u201d; por sus siglas en ingl\u00e9s) debido a que es la herramienta de an\u00e1lisis de inversiones, utilizada para tomar la mejor decisi\u00f3n al momento de comprar, mantener, desarrollar y vender una propiedad inmobiliaria. En pocas palabras, dicho modelo pronostica los flujos de efectivos futuros de una inversi\u00f3n y luego los descuenta al presente, para visualizar el valor temporal del dinero por medio de las m\u00e9tricas de retorno, s\u00ed, me refiero al valor presente neto y a la tasa interna de retorno.<\/p>\n

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<\/strong>Te recomiendo consultar los posts: \u201cModelo de Flujo de Efectivo Descontado<\/a>\u201d y \u201cM\u00edrame Construir el Modelo de Flujo de Efectivo Descontado<\/a>\u201d para que veas un caso de aplicaci\u00f3n real.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

<\/strong><\/p>\n

Por supuesto, los flujos de efectivo pronosticados nos permiten calcular otras m\u00e9tricas de retorno y de riesgo, que son utilizadas de acuerdo con el contexto, para brindarnos informaci\u00f3n valiosa. Ahora bien, podemos decir que un \u201cDCF\u201d se divide en tres partes; los \u201cFlujos de Efectivo de Inversi\u00f3n\u201d, los \u201cFlujos de Efectivo Operativos\u201d, y los \u201cFlujos de Efectivo de Reversi\u00f3n\u201d. Es en este punto, donde voy a comenzar a hablar del t\u00edtulo de este post.<\/p>\n

Cuando sumamos los flujos de efectivos netos antes de contraer cualquier tipo de deuda, podemos decir que estamos calculando los \u201cFlujos de Efectivo Netos No Apalancados\u201d, y, por el contrario, cuando consideramos cualquier tipo de deuda y sumamos los flujos de efectivo netos, estamos calculando los \u201cFlujos de Efectivo Netos Apalancados\u201d.<\/p>\n

La pregunta ser\u00eda \u00bfC\u00f3mo sumamos estos flujos de efectivo? \u00a1De eso se trata el modelado financiero inmobiliario! Es decir, es una suma de entradas y salidas de efectivo por cada per\u00edodo que forme parte del per\u00edodo de an\u00e1lisis de la inversi\u00f3n, donde las entradas son flujos de efectivo positivos y las salidas son flujos de efectivo negativos.<\/p>\n

Voy a utilizar el ejemplo de cuando se modela la compra o adquisici\u00f3n de una propiedad, y observar\u00e1s como cada secci\u00f3n del \u201cDCF\u201d funciona sin apalancamiento y con apalancamiento.<\/p>\n

FLUJO DE EFECTIVO DE INVERSI\u00d3N<\/h2>\n

En dicho caso, todos los flujos de efectivo ocurren en el mes \u201c0\u201d o a\u00f1o \u201c0\u201d, aqu\u00ed debes considerar el precio de compra y los costos asociados a la compra (Costos de Cierre).<\/p>\n

\"Flujo<\/p>\n

En este caso, puedes apreciar que los flujos de efectivo son negativos porque est\u00e1n asociados a salidas de efectivo, y como no est\u00e1 presente la deuda, se puede decir que el \u201cTotal Costos de Adquisici\u00f3n\u201d es el \u201cFlujo de Efectivo de Inversi\u00f3n No Apalancado\u201d.<\/p>\n

Por el contrario, cuando est\u00e1 presente la deuda, los flujos de efectivo de inversi\u00f3n se reducen porque existe una entrada de flujo de efectivo, como puedes apreciar en la siguiente imagen.<\/p>\n

\"Flujo<\/p>\n

En este caso, s\u00ed se puede decir que el \u201cTotal Costos de Adquisici\u00f3n\u201d es el \u201cFlujo de Efectivo Neto de Inversi\u00f3n Apalancado\u201d.<\/p>\n

FLUJO DE EFECTIVO OPERATIVO<\/h2>\n

Por su parte, los flujos de efectivo operativos reflejan ingresos y gastos asociados directamente a la operaci\u00f3n de la propiedad, es decir, en esta secci\u00f3n los flujos de efectivo pueden ser positivos (Renta, Reembolsos, etc.) y negativos (Gastos operativos, Gastos de Capital, etc.).<\/p>\n

La siguiente imagen nos muestra el c\u00e1lculo del \u201cFlujo de Efectivo Operativo Neto No Apalancado\u201d<\/p>\n

\"flujo<\/p>\n

Una vez que se contrae la deuda, los pagos de dicho pr\u00e9stamo representan una salida de efectivo que permiten calcular el \u201cFlujo de Efectivo despu\u00e9s del Financiamiento\u201d.<\/p>\n

\"flujo<\/p>\n

FLUJO DE EFECTIVO DE REVERSI\u00d3N<\/h2>\n

Con respecto a los \u201cFlujos de Efectivo de Reversi\u00f3n\u201d, b\u00e1sicamente reflejan el valor de mercado de la propiedad al final del periodo de an\u00e1lisis, sin\u00f3nimo de una cantidad considerable de flujo de efectivo positivo. En la siguiente imagen se aprecia el \u201cValor de Reversi\u00f3n Neto\u201d.<\/p>\n

\"Flujos<\/p>\n

Y una vez que se considere la deuda, el \u201cValor de Reversi\u00f3n Neto\u201d se reduce a los ingresos netos de la venta, debido a que existe una salida de flujo de efectivo a trav\u00e9s del pago del saldo del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

\"Flujos<\/p>\n

FLUJO DE EFECTIVO NETO NO APALANCADO Y APALANCADO<\/h2>\n

Finalmente, podemos sumar los flujos de efectivo y obtener el \u201cFlujo de Efectivo Neto No Apalancado\u201d.<\/p>\n

\"Flujo<\/p>\n

Y despu\u00e9s de que hayamos contra\u00eddo la deuda en cada secci\u00f3n, sumamos los flujos de efectivo para calcular el \u201cFlujo de Efectivo Neto Apalancado\u201d.<\/p>\n

\"Flujo<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 sigue a continuaci\u00f3n?<\/strong>\u00a0Puedes utilizar los flujos de efectivos netos para calcular las m\u00e9tricas de retorno, que estar\u00e1n sobre una base no apalancada (Flujo de Efectivo Neto No Apalancado) o apalancada (Flujo de Efectivo Neto Apalancado).<\/p>\n

Explora la oportunidad de desarrollar un caso pr\u00e1ctico personalizado de modelizaci\u00f3n financiera inmobiliaria, dise\u00f1ado espec\u00edficamente en funci\u00f3n de tus objetivos acad\u00e9micos o profesionales, con el respaldo del Asistente Creador de Casos de Estudio Inmobiliarios de A.CRE<\/a>.<\/p>\n

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Acerca del Autor:<\/strong> Arturo es Analista Financiero en A.CRE. Con una formaci\u00f3n como Ingeniero Mec\u00e1nico, perfeccion\u00f3 sus habilidades obteniendo un Master en Mantenimiento Industrial. Su experiencia abarca m\u00e1s de una d\u00e9cada como profesor universitario, y ha dedicado 3 a\u00f1os al \u00e1mbito inmobiliario, desempe\u00f1ando un papel fundamental en el Programa Acelerador de Modelizaci\u00f3n Financiera Inmobiliaria de A.CRE. La pasi\u00f3n de Arturo es construir, mejorar y analizar modelos financieros inmobiliarios. A Arturo le encanta estar con su familia y escalar monta\u00f1as en su tiempo libre. Arturo te invita a conectar con \u00e9l en su p\u00e1gina de LinkedIn<\/a>.<\/p>\n<\/div>

Contactar a Arturo<\/span><\/a><\/div><\/div><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Siempre que estamos trabajando con un modelo financiero inmobiliario, nos encontramos con las frases de \u201cNo Apalancado\u201d y \u201cApalancado\u201d, pero \u00bfTe has preguntado qu\u00e9 significan realmente? \u00bfQu\u00e9 involucran de cara al modelado financiero inmobiliario? Bueno, en esta oportunidad quiero hablarte de ello. 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His experience spans over a decade as a university professor, and he has dedicated 2 years to the real estate domain, holding an instrumental role in administering the A.CRE Accelerator real estate financial modeling program and helping its members master complex modeling solutions. Arturo's passion lies in building, improving, and analyzing real estate financial models. Arturo loves being with his family and climbing mountains in his free time. 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