{"id":554653,"date":"2025-02-25T07:00:42","date_gmt":"2025-02-25T14:00:42","guid":{"rendered":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/?p=554653"},"modified":"2025-07-02T16:28:53","modified_gmt":"2025-07-02T22:28:53","slug":"modelo-de-flujo-de-efectivo-descontado","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/modelo-de-flujo-de-efectivo-descontado\/","title":{"rendered":"Modelo de Flujo de Efectivo Descontado en Excel (Actualizado Febrero 2025)"},"content":{"rendered":"

Hace un par de meses, cuando estaba trabajando en el \u201cModelo de Adquisici\u00f3n de Apartamento de Valor Agregado<\/a>\u201d, recibimos una solicitud en A.CRE de una gran empresa dedicada a los bienes ra\u00edces comerciales para realizar un modelo de flujo de efectivo descontado.<\/p>\n

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Note from Spencer:<\/strong> We’re excited to be sharing models and real estate content in Spanish – and I couldn’t think of a better person than Arturo Parada<\/a> to lead this initiative. As many of you know, I lived nearly a decade of my adult life in Latin America, have over seven years of professional real estate experience in Latin America, and speak fluent Spanish. And so, for me it’s very exciting that A.CRE is finally releasing content in Spanish for those markets. I hope you make good use of this content! \u00a1Que disfruten! <\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n

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HISTORIA DE LA CREACI\u00d3N DEL MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO\u00a0<\/strong><\/h2>\n

\u00bfEn qu\u00e9 consist\u00eda la solicitud? Desde un punto de vista general, necesitaban una hoja de c\u00e1lculo muy pr\u00e1ctica; en donde se deb\u00eda manipular pocas variables y a su vez actualizar din\u00e1micamente las salidas. Desde un punto de vista m\u00e1s espec\u00edfico, su solicitud era bastante clara; la herramienta deb\u00eda medir el impacto que tiene el ingreso operativo neto y la tasa de capitalizaci\u00f3n del mercado en los flujos de efectivo anuales. As\u00ed como tambi\u00e9n, visualizar el servicio de la deuda y la rentabilidad del flujo de efectivo sobre efectivo anualmente.<\/p>\n

Luego de una primera reuni\u00f3n con el equipo A.CRE llegamos a la conclusi\u00f3n que dicha empresa necesitaba un modelo financiero sencillo y din\u00e1mico enfocado en pocas variables.\u00a0Nuestro punto de partida ser\u00eda un precio compra; utilizando la tasa de capitalizaci\u00f3n del mercado y el NOI del primer a\u00f1o. Luego, las otras entradas estar\u00edan representadas por los t\u00e9rminos del pr\u00e9stamo, dependiendo del tipo de apalancamiento elegido.<\/p>\n

De la misma manera, ten\u00edamos que reflejar el flujo de efectivo despu\u00e9s del financiamiento para que junto al capital neto requerido midi\u00e9ramos la rentabilidad del flujo de efectivo sobre efectivo, que finalmente nos permitir\u00eda establecer cu\u00e1l es el ingreso en efectivo que gana la empresa en una inversi\u00f3n inmobiliaria. Desde el punto de vista operativo, partiendo del ingreso operativo neto y el servicio de la deuda pod\u00edamos calcular el radio de cobertura del servicio de la deuda; una m\u00e9trica que nos ayudar\u00eda a visualizar cu\u00e1l era la capacidad anual de la empresa para pagar su deuda.<\/p>\n

En una segunda reuni\u00f3n con el equipo A.CRE, pens\u00e9 en la idea de combinar una hoja de trabajo de resumen con otra de suscripci\u00f3n, con la finalidad de obtener un modelo financiero de una sola hoja que fuese simple, intuitivo y a su vez enfocado en pocas variables.<\/p>\n

Es as\u00ed como nace este \u201cModelo de Flujo de Efectivo Descontado\u201d con sus respectivos flujos de efectivo de inversi\u00f3n, operativos y de retorno, que a su vez permite visualizar r\u00e1pidamente el comportamiento de las m\u00e9tricas claves, adem\u00e1s de incluir dos gr\u00e1ficos de los flujos de efectivo operativo.<\/p>\n

Te recomiendo explorar la serie\u00a0A.CRE 101<\/a>, creada espec\u00edficamente para ense\u00f1ar los fundamentos esenciales del modelado financiero inmobiliario.<\/em><\/p>\n

VIDEO TUTORIAL PARA USAR EL MODELO DE FLUJO DE EFECTIVO DESCONTADO<\/h2>\n