{"id":1108231,"date":"2025-05-13T07:28:54","date_gmt":"2025-05-13T13:28:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/?p=1108231"},"modified":"2025-05-13T07:28:54","modified_gmt":"2025-05-13T13:28:54","slug":"caso-estudio-paseo-reforma-adquisicion-departamentos-ciudad-mexico-propiedades-multifamily","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.adventuresincre.com\/caso-estudio-paseo-reforma-adquisicion-departamentos-ciudad-mexico-propiedades-multifamily\/","title":{"rendered":"Caso De Estudio \u2013 Paseo De La Reforma \u2013 Adquisici\u00f3n De Departamentos En Ciudad De M\u00e9xico (Propiedades Multifamily)"},"content":{"rendered":"

Pre\u00e1mbulo<\/strong><\/h2>\n

Durante las \u00faltimas d\u00e9cadas, el mercado de renta residencial institucional \u2014conocido internacionalmente como multifamily\u2014 ha sido dominado por pa\u00edses como Estados Unidos, Canad\u00e1 y algunos mercados europeos. Sin embargo, en a\u00f1os recientes, el sector multifamiliar ha comenzado a consolidarse con fuerza en ciertas regiones de Am\u00e9rica Latina, particularmente en ciudades con alta densidad poblacional, urbanizaci\u00f3n avanzada y din\u00e1micas demogr\u00e1ficas favorables, como la Ciudad de M\u00e9xico, S\u00e3o Paulo, y Santiago.<\/p>\n

El inter\u00e9s por parte de fondos institucionales, family offices y desarrolladores locales ha crecido ante la posibilidad de obtener flujos de renta estables, diversificaci\u00f3n y apreciaci\u00f3n del valor de los activos en el largo plazo. Aunque el multifamily institucional en la regi\u00f3n a\u00fan se encuentra en una fase de maduraci\u00f3n, la tendencia a este tipo de vivienda en renta es clara, y los primeros proyectos estabilizados ya muestran rendimientos competitivos frente a otras clases de activos inmobiliarios.<\/p>\n

Este caso de estudio se sit\u00faa precisamente en ese contexto de crecimiento incipiente pero sostenido del multifamily institucional en Am\u00e9rica Latina, y propone una evaluaci\u00f3n de inversi\u00f3n para la adquisici\u00f3n de un activo institucional de vivienda en renta ubicado en uno de los corredores m\u00e1s emblem\u00e1ticos de la regi\u00f3n: Paseo de la Reforma, en la Ciudad de M\u00e9xico.<\/p>\n

Este ejercicio fue adaptado de un caso utilizado en entrevistas t\u00e9cnicas. A continuaci\u00f3n, se presenta el contexto del caso de estudio, seguido de las instrucciones anal\u00edticas.<\/p>\n

Caso De Estudio: Paseo De La Reforma \u2013 Departamentos<\/strong><\/h2>\n
\"Multifamily

Un complejo de departamentos sobre el Paseo de la Reforma, con vista abierta a la Ciudad de M\u00e9xico, M\u00e9xico.<\/p><\/div>\n

Antecedentes \u2013 Firma Global De Consultor\u00eda<\/strong><\/h2>\n

Una firma internacional de consultor\u00eda inmobiliaria se encuentra evaluando la adquisici\u00f3n de un complejo de departamentos ubicado en Paseo de la Reforma, Ciudad de M\u00e9xico. Se propone adquirir el activo por un precio de $38,000,000 USD, completar la estabilizaci\u00f3n mediante la ocupaci\u00f3n progresiva de las unidades vacantes, refinanciar la propiedad una vez estabilizada al final del a\u00f1o 2, y venderla al finalizar un periodo de tenencia de 10 a\u00f1os. La firma est\u00e1 considerando adquirir el inmueble completamente con capital propio (sin deuda inicial).<\/p>\n

La Reforma Departamentos es un complejo residencial de gama alta que cuenta con 200 unidades de aproximadamente 88 m\u00b2 cada una, sumando un \u00e1rea neta rentable de 17,650 m\u00b2. El \u00e1rea bruta construida total es de 21,850 m\u00b2. Actualmente, el activo opera con una tasa de ocupaci\u00f3n del 60% debido a una gesti\u00f3n ineficiente. Los gastos operativos ascienden a $2,000,000 USD anuales y se espera que crezcan a una tasa del 3% anual. Una vez adquirida la propiedad, la firma planea absorber 5 unidades por mes, con lo que estima completar la estabilizaci\u00f3n al cierre del segundo a\u00f1o.<\/p>\n

Las rentas actuales para las unidades ocupadas ascienden a $22.50 USD\/m\u00b2\/mes, y se espera un crecimiento del 3% anual en los ingresos por alquileres. Se asume que las unidades por arrendar se colocar\u00e1n al mismo nivel de renta que las existentes. Para efectos del an\u00e1lisis, se debe considerar una vacancia general del 5%. Adem\u00e1s, los costos de cierre de la adquisici\u00f3n son de $200,000 USD.<\/p>\n

Condiciones Del Refinanciamiento (Fin Del A\u00f1o 2)<\/strong><\/h2>\n
    \n
  1. Tasa de inter\u00e9s del 8.0% anual con pagos mensuales<\/li>\n
  2. Amortizaci\u00f3n en 25 a\u00f1os<\/li>\n
  3. Plazo del pr\u00e9stamo: 10 a\u00f1os<\/li>\n
  4. LTV m\u00e1ximo: 70% utilizando una valoraci\u00f3n basada en un cap rate del 6.0%<\/li>\n
  5. Relaci\u00f3n m\u00ednima de cobertura de servicio de deuda (DSCR): 1.25x<\/li>\n
  6. Rendimiento m\u00ednimo sobre deuda: 8.0%<\/li>\n
  7. Costos de cierre del pr\u00e9stamo: $200,000 m\u00e1s una comisi\u00f3n del 1.0% sobre el monto financiado<\/li>\n<\/ol>\n

    Venta Final (Fin Del A\u00f1o 10)<\/strong><\/h2>\n

    Actualmente, los activos de multifamily institucional de alta gama en mercados principales como la CDMX est\u00e1n negociando a tasas de capitalizaci\u00f3n cercanas al 6.0%. Se puede suponer esa misma tasa como cap rate de salida al final del a\u00f1o 10. Para efectos de este caso, puede asumirse un costo de disposici\u00f3n del 2% del precio de venta.<\/p>\n

    La Asignaci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n

    Desarrolla un an\u00e1lisis financiero que proyecte los flujos de efectivo durante el periodo de tenencia de 10 a\u00f1os. Calcula la tasa interna de retorno (TIR) y el m\u00faltiplo de capital tanto en el escenario apalancado como en el no apalancado. Con base en tu an\u00e1lisis, \u00bfconsiderar\u00edas que esta inversi\u00f3n cumple con los criterios de retorno esperados para un fondo institucional?<\/p>\n

    Proyecto Extra<\/strong><\/h2>\n

    El capital de la inversi\u00f3n se divide entre un Limited Partner (LP) que contribuye con el 90% del capital, y un General Partner (GP) que aporta el 10% restante. Ambas partes contribuir\u00e1n y recibir\u00e1n distribuciones en proporci\u00f3n a su participaci\u00f3n hasta que el GP alcance un retorno preferente del 9% anual sobre su inversi\u00f3n. Una vez alcanzado este umbral, el remanente de los flujos de caja se distribuir\u00e1 60% al LP y 40% al GP. Como parte del an\u00e1lisis adicional, se te solicita que construyas un modelo financiero que represente este esquema de distribuci\u00f3n tipo cascada y calcules tanto la TIR como el m\u00faltiplo de capital para cada uno de los socios.<\/p>\n

    En el Acelerador de Modelos Financieros Inmobiliarios de A.CRE<\/a> dominaras la modelizaci\u00f3n de casos de estudio inmobiliarios a un nivel institucional, como la adquisici\u00f3n de propiedades multifamiliares.<\/em><\/p>\n

    Descarga el PDF del Caso De Estudio \u2013 Paseo De La Reforma \u2013 Adquisici\u00f3n De Departamentos En Ciudad De M\u00e9xico<\/strong><\/h2>\n

    Adicional al caso de estudio en la web, hemos creado una version en PDF para utilizar sin conexi\u00f3n. Asi como los modelos financieros, para hacer este documento accessible para todos, es ofrecido en base a \u201cPague Lo Que Pueda<\/strong>\u201d sin un m\u00ednimo (ingrese $0 si lo desea) o un m\u00e1ximo (su apoyo ayuda a que el contenido siga llegando: modelos de desarrollo de bienes ra\u00edces t\u00edpicos se venden por $100 \u2013 $300+ por licencia). Simplemente ingrese un precio junto con una direcci\u00f3n de correo electr\u00f3nico para enviar el enlace de descarga y luego haga clic en \u2018Continuar\u2019. Si tiene alguna pregunta sobre nuestro programa \u201cPague lo que pueda\u201d o por qu\u00e9 ofrecemos nuestros modelos sobre esta base, comun\u00edquese con Mike<\/a>\u00a0o\u00a0Spencer<\/a>.<\/p>\n

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    Nosotros actualizamos los casos de estudio regularmente. Los contribuyentes que paguen los casos de estudio reciben un nuevo enlace de descarga por correo electr\u00f3nico cada vez que se actualiza el modelo.<\/p>\n<\/blockquote>\n

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