![\"Alquileres](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2025\/04\/Una-propiedad-boutique-de-alquiler-a-corto-plazo-llamada-Aires-de-Palermo-situada-en-Palermo-Buenos-Aires-Argentina-1210x423.jpg\")
Una propiedad boutique de alquiler a corto plazo llamada \u201cAires de Palermo\u201d, situada en Palermo, Buenos Aires, Argentina.<\/p><\/div>\n
Como en todos los casos pr\u00e1cticos de A.CRE, los nombres y algunos detalles se han ajustado por motivos de confidencialidad, pero los fundamentos y los retos de modelizaci\u00f3n reflejan operaciones del mundo real. Este caso simula el tipo de decisiones y an\u00e1lisis que se requieren en el panorama actual de la inversi\u00f3n, tanto si te est\u00e1s preparando para desempe\u00f1ar un papel en adquisiciones o mercados de capitales, como si est\u00e1s trabajando en tu capacidad de modelizaci\u00f3n para entrevistas.<\/p>\n
Antecedentes \u2013 A.CRE Capital LATAM<\/strong><\/h2>\nComo Analista Financiero Senior en A.CRE Capital LATAM, tu enfoque se centra en identificar activos urbanos con potencial para ser reposicionados como alojamientos boutique orientados al turismo moderno y a los n\u00f3madas digitales. Tu equipo ha identificado un inmueble en el coraz\u00f3n del Barrio de Palermo, una zona reconocida por su gastronom\u00eda, vida nocturna, espacios verdes y creciente atractivo internacional.<\/p>\n
La estrategia de la empresa es identificar propiedades multifamiliares infravaloradas, reposicionarlas como alquileres premium de corto plazo (por ejemplo, estilo Airbnb), operarlas de manera eficiente y salir de la inversi\u00f3n dentro de un horizonte de 10 a\u00f1os con una valoraci\u00f3n estabilizada basada en el flujo operativo neto (NOI).<\/p>\n
La Oportunidad \u2013 Aires De Palermo, Buenos Aires, Argentina<\/strong><\/h2>\nSe trata de un edificio de 4 unidades residenciales, con 510 metros cuadrados totales, ubicado en una calle tranquila pero cerca de caf\u00e9s, parques y galer\u00edas. La propiedad requiere renovaci\u00f3n est\u00e9tica, modernizaci\u00f3n de instalaciones y equipamiento para operar como alquiler de corto plazo bajo una marca coherente.<\/p>\n
La propuesta es transformar el activo en Aires de Palermo, una operaci\u00f3n de estilo Airbnb que combine hospitalidad boutique, dise\u00f1o contempor\u00e1neo y gesti\u00f3n profesional. A.CRE Capital LATAM proyecta mantener la propiedad durante 10 a\u00f1os antes de realizar la venta con base en su estabilizaci\u00f3n operativa.<\/p>\n
Aires De Palermo \u2013 Los Detalles <\/strong><\/h2>\nAdquisici\u00f3n y Supuestos De Mercado <\/strong><\/h3>\n\n- Precio de compra: USD $540,000<\/li>\n
- Costos de cierre: 2.5%<\/li>\n
- Costo previsto de Renovaci\u00f3n + Amoblamiento: USD $150,000<\/li>\n<\/ul>\n
Financiamiento<\/strong><\/h3>\n\n- Pr\u00e9stamo al Costo (LTC: Loan-to-Cost): 65%<\/li>\n
- Tasa de inter\u00e9s: 8.25% fija<\/li>\n
- Plazo: 10 a\u00f1os<\/li>\n
- Per\u00edodo de S\u00f3lo Inter\u00e9s: 3 a\u00f1os<\/li>\n
- Amortizaci\u00f3n: 20 a\u00f1os<\/li>\n
- Gastos de Financiaci\u00f3n: 1.5%<\/li>\n<\/ul>\n
Ingresos Proyectados<\/strong><\/h3>\n\n- Tarifa promedio (ADR): USD $95 (a\u00f1o 1), 4% de crecimiento anual<\/li>\n
- Ocupaci\u00f3n: 60% (a\u00f1o 1), 70% (a\u00f1o 2), y 75% a partir del a\u00f1o 3 en adelante.<\/li>\n<\/ul>\n
Gastos Operativos<\/strong><\/h3>\n\n- Impuestos a la propiedad: 1.2% del precio de compra<\/li>\n
- Seguro: USD $2,500\/a\u00f1o<\/li>\n
- Servicios y mantenimiento: USD $6,200\/a\u00f1o<\/li>\n
- Limpieza: $6000 (USD $25 por rotaci\u00f3n \u00d7 5 rotaciones\/mes\/unidad)<\/li>\n
- Fee de plataforma y gesti\u00f3n: 15% del ingreso<\/li>\n
- Reserva CapEx: USD $3,200\/a\u00f1o<\/li>\n
- Crecimiento de gastos: 3% anual<\/li>\n<\/ul>\n
Estrategia De Salida<\/strong><\/h3>\n\n- Periodo de tenencia: 10 a\u00f1os<\/li>\n
- Cap rate de salida: 7.25%<\/li>\n
- Costos de venta: 4%<\/li>\n<\/ul>\n
Aires De Palermo \u2013 La Tarea<\/strong><\/h3>\n1) M\u00e9tricas de Rendimiento de la Inversi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n- Calcular las tasas internas de rentabilidad (TIR) apalancada y no apalancada de la inversi\u00f3n, junto con el m\u00faltiplo de capital correspondiente.<\/li>\n
- Determine la rentabilidad en efectivo para evaluar los ingresos anuales de la inversi\u00f3n en relaci\u00f3n con el capital invertido.<\/li>\n
- Analice tambi\u00e9n los par\u00e1metros clave de la deuda, como el ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) y el rendimiento de la deuda.<\/li>\n<\/ul>\n
2) An\u00e1lisis de Sensibilidad<\/strong><\/p>\nConstruir tablas de sensibilidad que muestren los resultados para la TIR Apalancada y el M\u00faltiplo de Capital Apalancado con las siguientes variables:<\/p>\n
\n- Tasa de capitalizaci\u00f3n de salida vs Periodo de mantenimiento<\/li>\n
- Tasa de capitalizaci\u00f3n de salida vs Precio de Compra<\/li>\n
- Pr\u00e9stamo al Costo vs Costo de la Deuda<\/li>\n<\/ul>\n
Se trata de un edificio de 4 unidades residenciales, con 510 metros cuadrados totales, ubicado en una calle tranquila pero cerca de caf\u00e9s, parques y galer\u00edas. La propiedad requiere renovaci\u00f3n est\u00e9tica, modernizaci\u00f3n de instalaciones y equipamiento para operar como alquiler de corto plazo bajo una marca coherente.<\/p>\n
La propuesta es transformar el activo en Aires de Palermo, una operaci\u00f3n de estilo Airbnb que combine hospitalidad boutique, dise\u00f1o contempor\u00e1neo y gesti\u00f3n profesional. A.CRE Capital LATAM proyecta mantener la propiedad durante 10 a\u00f1os antes de realizar la venta con base en su estabilizaci\u00f3n operativa.<\/p>\n
Aires De Palermo \u2013 Los Detalles <\/strong><\/h2>\nAdquisici\u00f3n y Supuestos De Mercado <\/strong><\/h3>\n\n- Precio de compra: USD $540,000<\/li>\n
- Costos de cierre: 2.5%<\/li>\n
- Costo previsto de Renovaci\u00f3n + Amoblamiento: USD $150,000<\/li>\n<\/ul>\n
Financiamiento<\/strong><\/h3>\n\n- Pr\u00e9stamo al Costo (LTC: Loan-to-Cost): 65%<\/li>\n
- Tasa de inter\u00e9s: 8.25% fija<\/li>\n
- Plazo: 10 a\u00f1os<\/li>\n
- Per\u00edodo de S\u00f3lo Inter\u00e9s: 3 a\u00f1os<\/li>\n
- Amortizaci\u00f3n: 20 a\u00f1os<\/li>\n
- Gastos de Financiaci\u00f3n: 1.5%<\/li>\n<\/ul>\n
Ingresos Proyectados<\/strong><\/h3>\n\n- Tarifa promedio (ADR): USD $95 (a\u00f1o 1), 4% de crecimiento anual<\/li>\n
- Ocupaci\u00f3n: 60% (a\u00f1o 1), 70% (a\u00f1o 2), y 75% a partir del a\u00f1o 3 en adelante.<\/li>\n<\/ul>\n
Gastos Operativos<\/strong><\/h3>\n\n- Impuestos a la propiedad: 1.2% del precio de compra<\/li>\n
- Seguro: USD $2,500\/a\u00f1o<\/li>\n
- Servicios y mantenimiento: USD $6,200\/a\u00f1o<\/li>\n
- Limpieza: $6000 (USD $25 por rotaci\u00f3n \u00d7 5 rotaciones\/mes\/unidad)<\/li>\n
- Fee de plataforma y gesti\u00f3n: 15% del ingreso<\/li>\n
- Reserva CapEx: USD $3,200\/a\u00f1o<\/li>\n
- Crecimiento de gastos: 3% anual<\/li>\n<\/ul>\n
Estrategia De Salida<\/strong><\/h3>\n\n- Periodo de tenencia: 10 a\u00f1os<\/li>\n
- Cap rate de salida: 7.25%<\/li>\n
- Costos de venta: 4%<\/li>\n<\/ul>\n
Aires De Palermo \u2013 La Tarea<\/strong><\/h3>\n1) M\u00e9tricas de Rendimiento de la Inversi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n- Calcular las tasas internas de rentabilidad (TIR) apalancada y no apalancada de la inversi\u00f3n, junto con el m\u00faltiplo de capital correspondiente.<\/li>\n
- Determine la rentabilidad en efectivo para evaluar los ingresos anuales de la inversi\u00f3n en relaci\u00f3n con el capital invertido.<\/li>\n
- Analice tambi\u00e9n los par\u00e1metros clave de la deuda, como el ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) y el rendimiento de la deuda.<\/li>\n<\/ul>\n
2) An\u00e1lisis de Sensibilidad<\/strong><\/p>\nConstruir tablas de sensibilidad que muestren los resultados para la TIR Apalancada y el M\u00faltiplo de Capital Apalancado con las siguientes variables:<\/p>\n
\n- Tasa de capitalizaci\u00f3n de salida vs Periodo de mantenimiento<\/li>\n
- Tasa de capitalizaci\u00f3n de salida vs Precio de Compra<\/li>\n
- Pr\u00e9stamo al Costo vs Costo de la Deuda<\/li>\n<\/ul>\n
- \n
- Precio de compra: USD $540,000<\/li>\n
- Costos de cierre: 2.5%<\/li>\n
- Costo previsto de Renovaci\u00f3n + Amoblamiento: USD $150,000<\/li>\n<\/ul>\n
Financiamiento<\/strong><\/h3>\n
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- Pr\u00e9stamo al Costo (LTC: Loan-to-Cost): 65%<\/li>\n
- Tasa de inter\u00e9s: 8.25% fija<\/li>\n
- Plazo: 10 a\u00f1os<\/li>\n
- Per\u00edodo de S\u00f3lo Inter\u00e9s: 3 a\u00f1os<\/li>\n
- Amortizaci\u00f3n: 20 a\u00f1os<\/li>\n
- Gastos de Financiaci\u00f3n: 1.5%<\/li>\n<\/ul>\n
Ingresos Proyectados<\/strong><\/h3>\n
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- Tarifa promedio (ADR): USD $95 (a\u00f1o 1), 4% de crecimiento anual<\/li>\n
- Ocupaci\u00f3n: 60% (a\u00f1o 1), 70% (a\u00f1o 2), y 75% a partir del a\u00f1o 3 en adelante.<\/li>\n<\/ul>\n
Gastos Operativos<\/strong><\/h3>\n
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- Impuestos a la propiedad: 1.2% del precio de compra<\/li>\n
- Seguro: USD $2,500\/a\u00f1o<\/li>\n
- Servicios y mantenimiento: USD $6,200\/a\u00f1o<\/li>\n
- Limpieza: $6000 (USD $25 por rotaci\u00f3n \u00d7 5 rotaciones\/mes\/unidad)<\/li>\n
- Fee de plataforma y gesti\u00f3n: 15% del ingreso<\/li>\n
- Reserva CapEx: USD $3,200\/a\u00f1o<\/li>\n
- Crecimiento de gastos: 3% anual<\/li>\n<\/ul>\n
Estrategia De Salida<\/strong><\/h3>\n
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- Periodo de tenencia: 10 a\u00f1os<\/li>\n
- Cap rate de salida: 7.25%<\/li>\n
- Costos de venta: 4%<\/li>\n<\/ul>\n
Aires De Palermo \u2013 La Tarea<\/strong><\/h3>\n
1) M\u00e9tricas de Rendimiento de la Inversi\u00f3n<\/strong><\/p>\n
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- Calcular las tasas internas de rentabilidad (TIR) apalancada y no apalancada de la inversi\u00f3n, junto con el m\u00faltiplo de capital correspondiente.<\/li>\n
- Determine la rentabilidad en efectivo para evaluar los ingresos anuales de la inversi\u00f3n en relaci\u00f3n con el capital invertido.<\/li>\n
- Analice tambi\u00e9n los par\u00e1metros clave de la deuda, como el ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) y el rendimiento de la deuda.<\/li>\n<\/ul>\n
2) An\u00e1lisis de Sensibilidad<\/strong><\/p>\n
Construir tablas de sensibilidad que muestren los resultados para la TIR Apalancada y el M\u00faltiplo de Capital Apalancado con las siguientes variables:<\/p>\n
- \n
- Tasa de capitalizaci\u00f3n de salida vs Periodo de mantenimiento<\/li>\n
- Tasa de capitalizaci\u00f3n de salida vs Precio de Compra<\/li>\n
- Pr\u00e9stamo al Costo vs Costo de la Deuda<\/li>\n<\/ul>\n