![\"A.CRE](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/pexels-picasjoe-11362687-1210x423.jpg\")
<\/p>\nEl m\u00e9todo de Flujo de Efectivo Descontado (DCF, por sus siglas en ingl\u00e9s) es una herramienta fundamental para evaluar el valor de activos inmobiliarios y tomar decisiones informadas en el sector. Este enfoque se basa en la premisa del valor del dinero en el tiempo, donde cada flujo de efectivo futuro se descuenta a su valor presente para determinar la viabilidad y rentabilidad de una inversi\u00f3n. \u00a1Acomp\u00e1\u00f1anos a descubrir c\u00f3mo dominar esta t\u00e9cnica puede transformar tu enfoque hacia el an\u00e1lisis inmobiliario!<\/p>\n
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Nota de Arturo:<\/strong> Esta serie de contenidos A.CRE 101<\/a>, est\u00e1n dise\u00f1ados para mostrar los fundamentos b\u00e1sicos del modelado financiero inmobiliario. Explorar cada uno de estos fundamentos no solo ayudar\u00e1 a construir modelos financieros m\u00e1s din\u00e1micos y sofisticados, sino tambi\u00e9n a tomar decisiones informadas basadas en el rendimiento esperado de una inversi\u00f3n.<\/p>\n<\/div>\n<\/div>\n El M\u00e9todo de Flujo de efectivo o caja Descontado (DCF); es una t\u00e9cnica para valorar un proyecto considerando todos los flujos de efectivo futuros proyectados y descont\u00e1ndolos al tiempo cero (fecha de compra) utilizando una tasa de descuento predefinida. Esta tasa, cuando se usa en un DCF para analizar una inversi\u00f3n, puede considerarse sin\u00f3nimo de la TIR objetivo de un inversionista. El valor resultante representa cu\u00e1nto estar\u00eda dispuesto a pagar un propietario\/inversionista hoy para recibir los flujos de efectivo proyectados en el futuro y asumir el riesgo.<\/p>\n Su aplicaci\u00f3n es bastante directa, en primer lugar, se estiman los flujos de efectivo proyectados, luego, se descuentan a una tasa de descuento determinada para determinar el valor de los flujos de efectivo en el presente, y finalmente, se suman los flujos de efectivo para determinar el precio de compra actual. Excel nos proporciona una funci\u00f3n para calcular el valor presente (precio de compra) directamente.<\/p>\n Te recomiendo consultar las \u201cLecciones de Bienes Inmuebles del Tama\u00f1o de un Bocado<\/a>\u201d y nuestro \u201cGlosario de T\u00e9rminos de Los Bienes Inmuebles Comerciales<\/a>\u201d, para aclarar cualquier duda en cuanto a un t\u00e9rmino determinado.<\/em><\/p>\n Un inversionista eval\u00faa la compra de una propiedad industrial para mantenerla durante cinco a\u00f1os. Planea utilizar su propio capital para adquirir el proyecto y, tras analizarlo, estima que los flujos de caja ser\u00e1n los siguientes:<\/p>\n Este inversionista sabe que puede invertir el mismo dinero en una alternativa ligeramente menos riesgosa al 7%, por lo que, para considerar esta oportunidad, valora el riesgo incremental con una prima del 1%. Esto implica que requiere un retorno del 8% en este flujo de caja, es decir, busca alcanzar una TIR del 8%. Ahora, debe determinar cu\u00e1nto deber\u00eda pagar hoy para obtener ese retorno del 8%.<\/p>\n Para resolverlo de manera matem\u00e1tica considerando per\u00edodos anuales, se aplica esta f\u00f3rmula al flujo de caja proyectado:<\/p>\n Introduciendo nuestros supuestos, obtenemos lo siguiente:<\/p>\n Lo que equivale a:<\/p>\n Sumando todo, obtenemos un precio de compra de 4.677.844. Por lo tanto, si el inversionista considera esta oferta, necesitar\u00eda adquirir la propiedad por 4.677.844 o menos.<\/p>\n Implementar un an\u00e1lisis de flujo de efectivo descontado (DCF) en Excel es muy sencillo utilizando la f\u00f3rmula =VNA(). Haz clic en una celda en blanco y escribe:<\/p>\n =VNA(<\/p>\n Despu\u00e9s, la gu\u00eda de la f\u00f3rmula te pedir\u00e1 una tasa. Escribe:<\/p>\n 0,08;<\/p>\n Luego del punto y coma, selecciona todas las celdas que contengan los flujos de caja y presiona Enter. Esto te devolver\u00e1 el valor presente de los flujos descontados a la tasa requerida. \u00a1Te invito a ver el video explicativo sobre el M\u00e9todo de Flujo de Efectivo Descontado!<\/p>\nM\u00e9todo de Flujo de Efectivo Descontado<\/strong><\/h2>\n
Ejemplo<\/strong><\/h2>\n
![\"Ejemplo](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Imagen-2-1.png\")
<\/p>\nResolviendo Mediante F\u00f3rmula<\/strong><\/h2>\n
![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Imagen-3.png\")
<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Imagen-4.png\")
<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/www.adventuresincre.com\/wp-content\/uploads\/2024\/12\/Imagen-5.png\")
<\/p>\nResolviendo el DCF con Excel<\/strong><\/h2>\n
Video de C\u00f3mo Utilizar el M\u00e9todo de Flujo de Efectivo Descontado<\/strong><\/h2>\n